Uppsägning av bostadshyresgäster samt befintliga hyresavtal i förhållande till en ny fastighetsägare - Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter
Det ska inledningsvis sägas att jag ställer mig något tveksam till det som har avtalats mellan dig och den tidigare fastighetsägaren eftersom det, mot bakgrund av det s.k. direkta besittningsskyddet (se nedan), inte är helt enkelt att säga upp bostadshyresgäster (vilket jag utgår ifrån att det handlar om i det här fallet). För det fall din motpart, dvs. säljaren, inte kan leva upp till den delen av avtalet som avser hyresgästerna kan detta naturligtvis utlösa ett skadeståndsansvar för säljaren, alltså en skyldighet för denne att utge viss ersättning till dig. Men det hjälper fortfarande inte dig i din strävan efter att bli av med de aktuella hyresgästerna. Vidare behöver följande noteras.
Hyresavtal är formlösa avtal, vilket innebär att det inte finns några formkrav för den här typen av avtal. Hyresavtal kan således ingås både muntligt, skriftligt och konkludent (det sistnämnda betyder tyst, underförstått och/eller genom parternas ageranden), se 12 kap. 2 § 1 st. JB. Av den bestämmelsen framgår att hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det (min kursivering). Det finns med andra ord inget som helst krav på att så måste ske, dvs. att hyresavtalet måste manifesteras i skrift. Om någon av parterna vill ha skriftlig dokumentation ska givetvis en sådan upprättas. Men det skriftliga hyresavtalet får då egentligen bara funktionen av att vara ett rent bevismedel. Ett hyresavtal är fortfarande lika giltigt utan ett skriftligt kontrakt, vilket som sagt förklaras av avsaknaden av lagstadgade formkrav.
Ovanstående betyder därför att de hyresgäster som, såsom du beskriver det, ”är utan hyreskontrakt” (med vilket jag tror att du menar utan skriftliga avtal) i själva verket har ett hyresavtal. Att avtalen inte har dokumenterats må så vara. Men dessa hyresgäster har fortfarande varsitt hyresavtal, muntliga sådana.
Uppsägning av bostadshyresgäster - Vad gäller?
Reglerna nedan gäller fastighetsägaren, dvs. hyresvärden, varför framställningen i grunden träffar dig som ny ägare och tidigare, innan överlåtelsen (försäljningen) ägde rum, även säljaren som då hade rollen som hyresvärd. Det ovan nämnda besittningsskyddet kan avsevärt försvåra för dig som hyresvärd att säga upp hyresgästerna och utifrån din ärendebeskrivning kan följande anföras.
Besittningsskyddet kan avtalas bort. I 12 kap. 45 a § 1 st. JB anges att om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Men jag misstänker att något sådant inte gäller här. Det innebär att hyresgästerna enligt huvudregeln har rätt att bo kvar trots att du vill säga upp hyresavtalen, se 12 kap. 46 § 1 st. JB. Men i den här bestämmelsen återfinns i tio punkter de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna och om minst en av dessa kan göras gällande av dig som hyresvärd har hyresgästerna inte rätt till förlängning av avtalen. Två exempel följer härnäst.
I lagparagrafens femte punkt anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning när avtalet avser en lägenhet som inte längre ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Här krävs dock att omläggningen är nära förestående och att utflyttningen i princip är det enda hindret för hyresvärdens planer. När det gäller kravet på skälighet måste dock hänsyn tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. I praxis har det exempelvis ansetts oskäligt att upplösa hyresförhållandet när det visat sig att godtagbar bostad på orten inte funnits tillgänglig. Vidare och av uppenbara skäl är det inte heller skäligt att säga upp hyresgästen om omläggningen sker enbart för att beröva honom eller henne besittningsskyddet. Såvitt jag kan bedöma föreligger dock ingen skyldighet för dig som hyresvärd att erbjuda en ersättningslägenhet. Den delen tillgodoses istället genom att hyresgästen kan ges ett längre uppskov, se 12 kap. 52 § JB. I praktiken kan en hyresgäst med hänvisning till behovet av sådant rådrum hålla hyresförhållandet vid liv under viss tid trots att hyresvärden har andra intressen. Vad som utgör skäligt rådrum avgörs med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet och då framförallt mot bakgrund av den aktuella boendesituationen och hyresgästens behov, se hovrättsfallet RH 1998:4 vari hyresgästens höga ålder tillmättes stor betydelse.
Ett annat exempel är den s.k. generalklausulen, vilken följer av den tionde punkten, och däri sägs att hyresgästen inte har rätt till förlängning när det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Anledningen till att lagstiftaren har valt att införa den här ganska allmänt hållna besittningsskyddsbrytande grunden är för att det inte är möjligt att i lagtext precisera alla de fall där en hyresvärd kan få bifall till sin talan att en förlängning inte ska ske. Vid den här prövningen vägs hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet mot hyresgästens intresse att behålla lägenheten. Det förstnämnda intresset måste väga tyngre och en grundläggande förutsättning för att besittningsskyddet ska kunna brytas är att hyresvärden har ett sakligt skäl, dvs. att anledningen till att få lägenheten friställd uppbärs av ett legitimt intresse. Exempelvis motsvarar inte personliga motsättningar av allvarlig natur mellan hyresvärden och hyresgästen kravet ett sådant intresse. Råder det bostadsbrist utfaller intresseavvägningen oftast till hyresgästens fördel. Om det inte fråga om en bristort får hyresvärdens intressen vägas mot hyresgästens intresse att bo i sin invanda miljö, vilket brukar vara särskilt viktigt beträffande barnfamiljer. Andra hänsyn kan vara flyttkostnader, avstånd till arbetsplatsen och annat dylikt. Men finns det lediga hyreslägenheter på orten kommer intresseavvägningen sannolikt att utfalla till din förmån. Notera också att eventuella lediga objekt på orten inte behöver vara av samma standard eller samma storlek som hyresgästens nuvarande bostad, vilket naturligtvis är en fördel för dig.
Befintliga bostadshyresavtal i förhållande till en ny fastighetsägare (du) - Vad gäller?
I 7 kap. 11 § 1 st. JB finns huvudregeln vari sägs att överlåts fastighet, som besväras av nyttjanderätt (exempelvis hyra) eller servitut, åligger det överlåtaren (i det här fallet säljaren) i förhållande till rättighetshavaren (hyresgästerna) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad (här åsyftas inskrivning i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet). Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Det är (var) således upp till säljaren, dvs. den tidigare fastighetsägaren, att göra förbehåll om att rättigheterna (hyresavtalen) finns (fanns) upplåtna på fastigheten.
Emellertid finns undantag från huvudregeln. I 7 kap. 13 § 1 st. JB anges att även om förbehåll inte skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot en ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Tillträdena har ju redan skett, men alla hyresgäster verkar inte ha skriftliga avtal, vilket innebär att de som saknar sådana bör vara möjliga för dig att säga upp. Notera dock att det i 7 kap. 14 § 2 st. JB uttalas att överlåts vid arrende eller hyra fastigheten efter rättighetshavarens tillträde och gäller enligt 11-13 §§ upplåtelsen ej mot den nye ägaren, ska upplåtelsen likväl bestå mot honom, om han inte säger upp avtalet inom tre månader från överlåtelsen.
Du behöver alltså skyndsamt säga alla de hyresgäster som saknar skriftliga avtal. Vidare kommer de förpliktelser och/eller löften som säljaren eventuellt har (hade) gentemot sina hyresgäster att behöva respekteras av dig i egenskap av ny fastighetsägare. Av 7 kap. 17 § 2 st. JB framgår nämligen att den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de ska fullgöras efter det att han tillträtt fastigheten.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan konstateras att du sannolikt kan säga upp alla de hyresgäster som saknar skriftliga avtal. Men det förutsätter som sagt att det sker inom den angivna tiden om tre månader. Däremot kan det bli mer problematiskt när det gäller övriga boende. Det direkta besittningsskyddet som de här hyresgästerna åtnjuter måste genombrytas, vilket endast kan ske om du kan åberopa någon av de tio undantagen som följer av 12 kap. 46 § 1 st. JB.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i den kommande processen mot din motpart (för det fall du har för avsikt att yrka skadestånd) och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i hyresnämnden och/eller i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Detsamma gäller de kommande processerna i förhållande till dina hyresgäster. Vi har god erfarenhet av hyresrättsliga tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
