Uppsägning av andrahandshyresgäst i bostadsrätt på grund av störningar

2018-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej. Vad är det för regler som gäller en bostadsrättslägenhet som uthyrts i andra hand? Det har funnits tre störningar av hyresgästen i den och grannar och vi i Styrelsen vill snarast säga upp avtalet om andrahandsuthyrningen att gälla. Helst att den nuvarande hyresgästen skall flytta ur i slutet av denna månad. Vi i styrelsen har skickat 3 anmodan till rättelse till lägenhetsinnehavaren tidigare men det har ej hjälpt. Tacksam för ett snabbt svar av Er.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Vilka regler gäller för en bostadsrättslägenhet som uthyrs i andra hand?

Något som är viktigt att komma ihåg är att det inte råder ett hyresförhållande mellan er och andrahandshyresgästen, utan mellan bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen. Bostadsrättsföreningen kan endast vidta åtgärder gentemot bostadsrättshavaren, mer om detta nedan.

I bostadsrättslagen (BRL) finns regler om andrahandsuthyrning av bostadsrätt (se 7 kap 10-11 § BRL). Lagen reglerar rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren. Här framgår att bostadsrättshavaren ansvarar för att lägenheten används på sådant sätt att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan hög grad kan försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas (7 kap 9 § BRL). Bostadsrättsinnehavaren ska även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Det är alltså bostadsrättshavaren som ansvarar för sin andrahandshyresgäst och att hen inte stör omgivningen.

Mellan bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen råder ett hyresförhållande för vilket hyreslagen (12 kap JB) är tillämplig. Därmed är det endast bostadsrättshavaren som kan säga upp själva andrahandshyresavtalet. Jag går inte närmare in på dessa bestämmelser men även här finns regler om störningar i boendet (25 § hyreslagen).

Vilka åtgärder kan en bostadsrättsförening vidta mot en andrahandshyresgäst som stör?

Eftersom det inte närmare preciseras i frågan vilka typer av störningar det är fråga om är det svårt att bedöma hur allvarliga dessa. Störningarnas allvar är avgörande för att kunna ge mer konkret vägledning.

Som jag tolkar det har ni underrättat bostadsrättshavaren tre gånger om störningarna utan att det har gett något resultat. Om det förekommer sådana allvarliga störningar som inte skäligen bör tålas ska föreningen ge bostadsrättshavaren tillsägelse att störningarna omedelbart ska upphöra och underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna (7 kap 9 § BRL). Ni måste alltså även underrätta socialnämnden.

Därutöver finns även regler om förverkande av nyttjanderätten som innebär att föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning. Det gäller exempelvis om lägenheten vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 7 kap 9 § BRL vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som en bostadsrättshavare enligt samma paragraf har (Se 7 kap 18 § punkten 5 BRL). Under dessa förutsättningar måste bostadsrättshavaren flytta genast. Viktigt här är att socialnämnden måste underrättas innan uppsägning sker enligt denna grund.

Sker rättelse innan ni har hunnit säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning kan denne inte tvingas att flytta på denna grund, men undantag för särskilt allvarliga störningar (7 kap 21 § BRL).

Hur ska ni gå till väga?

Om ni vill att andrahandshyresgästen ska flytta är mitt råd är att ni kontaktar bostadsrättshavaren och ber hen att säga upp andrahandshyresgästen. Om det föreligger en förverkandegrund (se 42 § hyreslagen som hänvisar till 25 § om störningar) på grund av störningarna kan hyresavtalet upphöra att gälla omedelbart, i annat fall gäller uppsägningstiden. Andrahandshyresgästen kan ha besittningsskydd om hyresförhållandet varat i 2 år.

Det andra alternativet är att ni hävdar att förverkande föreligger gentemot bostadsrättshavaren på grund av störningarna som andrahandshyresgästen orsakar. I så fall är det viktigt att ni även underrättar socialnämnden i kommunen om störningarna innan uppsägning sker för att uppsägningen ska vara giltig.

Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?

Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist

- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.

- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.

Vänligen,

Louise Andersson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (786)
2018-11-17 Medlemskap i bostadsrättsförening och juridisk person
2018-11-16 Hur skriver man sig på en ny adress?
2018-11-15 Can I change the lock to my apartment without asking the BRF ? And do I have to give a spare key to the BRF?
2018-11-14 Jag vill häva försäljningen av min bostadsrätt

Alla besvarade frågor (61926)