Uppsägning av andrahandshyresgäst?
Hej mitt namn är Melina!
Jag hyr ut i andrahand till en kille som planen var att han skulle ta över min lägenhet. Men då min livssituation ändrats så behöver jag flytta tillbaka. Vi har inget kontrakt överhuvudtaget. I alla fall, det har varit mycket liv, polis, Securitas och rykten om att det varit olagliga substanser i lägenheten. Jag vill flytta hem och han har brutit mot många saker. Hur gör jag? Jag har pratat med polis, hyresgästföreningen och min hyresvärd.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Svaret på din fråga påverkas av hur länge hyresgästen bott i lägenheten. En andrahandshyresgäst som bott i en lägenhet i över två år har nämligen besittningsskydd, vilket innebär att denne har rätt till förlängning av hyresavtalet även mot hyresvärdens vilja (12 kap. 45 § jordabalken). För frågan antar jag att personen bott där längre än två år. Om denne inte har det gäller reglerna om uppsägning i 12 kap. 3 § jordabalken, dvs. att det ska sägas upp för att upphöra. Har förhållandet pågått längre än nio månader gäller dessutom en tre månader lång uppsägningstid (12 kap. 4 § jordabalken).
Om hyresgästen har bott där längre än två år gäller för att denne ska kunna sägas upp utan att förlängning sker att någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger enligt 12 kap. 46 § jordabalken. I bestämmelsen finns en del sådana grunder, som hyresvärden måste kunna visa på för att förlängning inte ska ske. En sådan grund rör att hyresrätten är förverkad, dvs. att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet (p. 1). En annan sådan är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser på annat sätt än i punkt 1 i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (p. 2). P 10. blir också aktuellt i och med att den behandlar en intresseavvägning.
Avseende den störning du nämner är det dessa punkter som skulle kunna gälla och som i sådana fall skulle kunna göra att hyresgästen inte har rätt till förlängning.
p.1 - förverkad
Enligt 12 kap. 42 § jordabalken finns ett visst antal förverkandegrunder. Störningar berörs av p. 9, och enligt denna punkt kan hyresrätten förverkas om hyresgästen åsidosätter något av det som ska iaktta enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse.
12 kap. 25 § jordabalken reglerar att hyresgästen ska använda lägenheten så att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Här beror det på lite hur omfattande störningarna varit. Om det inte rör en allvarlig störning krävs att tillsägelse ska ha skett till personen, att rättelse inte skett utan dröjsmål och att socialnämnden ska ha underrättats om störningen för att förverkande ska kunna ske. Om det däremot rör en allvarlig störning får hyresavtalet sägas upp utan att tillsägelse har skett (12 kap. 42 § 4 stycket jordabalken).
Om hyresrätten på det sättet är förverkad kan det vara så att hyresgästen inte har rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § 1 punkten jordabalken.
p.2 - åsidosatt förpliktelser i så hög grad att denne inte har rätt till förlängning
Om hyresrätten inte är förverkad kan det vara så att störningen gör att denne ändå inte har rätt till förlängning enligt 2 p, dvs. att denne åsidosatt förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Här avses förmodligen fler än enstaka händelser. Däremot rör det sig om en helhetsbedömning. I ditt fall verkar det som att omfattande störningar har inträffat och bestämmelsen skulle därmed kunna vara uppfylld.
p. 10 - intresseavvägningen
P. 10 kan också vara aktuell. Enligt bestämmelsen saknar hyresgästen rätt till förlängning om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Bestämmelsen innebär att en intresseavvägning ska ske mellan värdens och gästens intressen. I regel behövs sakligt skäl från hyresvärdens sida för att en intresseavvägning ska ske. Behov av egen bostad är ett sådant skäl. Gästen behöver vidare ett skyddsvärt intresse, där eget behov av bostaden uppfyller detta. Här vägs intressena mot varandra, och en helhetsbedömning kan göra att en slutsats ser olika ut. I och med att jag inte har mer omfattande information om hur länge personen bott där osv är det svårt att göra en sådan bedömning.
Vad gäller i ditt fall?
Min rekommendation är att kontakta en jurist för ytterligare juridisk rådgivning då det kan vara krångligt att säga upp en hyresgäst som har besittningsskydd. Juridiskt ses besittningsskydd som något att värna och hyresvärden kan därmed få svårt att säga upp en hyresgäst som har ett sådant.
Vänligen,
