Uppsägning av andrahandshyra?
Hej. Jag hyr lägenheten i andra hand. Nu har mitt hyresavtal gått ut. Har fastighetsägaren då rätt att kräva att jag ska flytta härifrån? Problemet är inte utebliven hyra utan störning från lägenheten. Behövs det skriftliga varningar eller räcker det med en muntlig varning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill få reda på om hyresvärden har rätt att kräva att du flyttar.
Besittningsskydd
I regel har en hyresgäst till bostadslägenhet direkt besittningsskydd till lägenheten, vilket innebär att denne har rätt till förlängning av hyresavtalet även mot hyresvärdens vilja (12 kap. 45 § jordabalken). För att du som andrahandshyresgäst ska ha det besittningsskyddet krävs att hyresförhållandet, dvs. perioden du bott där varat i längre än 2 år. Om den inte har det gäller i regel inte besittningsskyddet. För frågan antar jag att du bott där längre än två år.
Besittningsskyddsbrytande grund
För att hyresvärden ska kunna säga upp dig utan att förlängning sker gäller att någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger enligt 12 kap. 46 § jordabalken. I bestämmelsen finns en del sådana grunder, som hyresvärden måste kunna visa på för att du inte ska kunna förlänga ditt boende och hyresavtal. En sådan grund rör att hyresrätten är förverkad, dvs. att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet (p. 1). En annan sådan är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser på annat sätt än i punkt 1 i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (p. 2).
Avseende störning är det alltså dessa punkter som skulle kunna gälla och som i sådana fall skulle kunna göra att du inte har rätt till förlängning av hyresavtalet.
p.1 - förverkad
Enligt 12 kap. 42 § jordabalken finns ett visst antal förverkandegrunder. Störningar berörs av p. 9, och enligt denna punkt kan hyresrätten förverkas om hyresgästen åsidosätter något av det som ska iaktta enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse.
12 kap. 25 § jordabalken reglerar att hyresgästen ska använda lägenheten så att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Här beror det på lite hur omfattande störningen varit. Om det inte rör en allvarlig störning krävs att tillsägelse ska ha skett, att rättelse inte skett utan dröjsmål och att socialnämnden ska ha underrättats om störningen för att förverkande ska kunna ske. Om det däremot rör en allvarlig störning får hyresavtalet sägas upp utan att tillsägelse har skett (12 kap. 42 § 4 stycket jordabalken).
Om hyresrätten på det sättet är förverkad kan det vara så att du inte har rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § 1 punkten jordabalken.
Om hyresrätten inte är förverkad kan det vara så att störningen gör att du ändå inte har rätt till förlängning enligt 2 p, dvs. att du åsidosatt förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Här avses förmodligen fler än enstaka händelser. Här görs också en helhetsbedömning.
I och med att jag inte vet hur omfattande störningarna varit är det svårt för mig att bedöma situationen. Skriv gärna ännu en fråga där du närmare beskriver störningarna för bättre hjälp. Störningar kan däremot innebära att en inte har rätt till förlängning, antingen för att förverkande skett utan förtida uppsägning eller för att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser på annat sätt, där störningar också kan inverka.
Vänligen,
