Lawline
ARVS- OCH TESTAMENTSRÄTTArvsskifte
29 oktober 2019

Upprätta arvskifte och lagfart på fastighet?

Fråga

Arvskifte skall göras av ett sedan många år oskiftat bo efter vår mor, innehållande en fastighet. Efter henne fanns 3 dödsbodelägare, varav 1 under tiden har avlidit och denne har testamenterat sin 1/3 till de båda barnen till en av de återstående dödsbodelägarna. Hela fastigheten skall tillskiftas dessa testamentstagare. Övriga tillgångar i boet efter vår mor har sämjedelats. Kan vi upprätta ett arvskifte där det står att testamentstagarna ersätter dödsbodelägare 1 med en angiven summa pengar för hans 1/3 i fastigheten, och dödsbodelägare 2 avstår från sin 1/3, utan vederlag, till testamentstagarna? I så fall, kan lagfart utställas på dem på denna grundval? Vi har bouppteckningar efter de båda avlidna, samt godkänt testamente och arvskifte efter testatorn. I ert svar till en annan frågeställare på er hemsida läser jag att det är "brukligt att man vid arvskifte värderar fastigheten till marknadsvärdet med avdrag för en uppskattad kapitalvinstskatt och mäklarkostnader som kommer uppstå vid en framtida försäljning". Kan man göra så i vårt fall?

Svar

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom din fråga handlar om arvskifte och lagfart blir ärvdabalken (ÄB) och jordabalken (JB) tillämpliga.
ArvskiftetUtifrån din fråga förstår jag det som att alla dödsbodelägare är överens om hur dödsboet ska fördelas. Ett arvskifte är ett avtal mellan dödsbodelägarna om hur dödsboet ska fördelas och om alla är överens går det bra att fördela dödsboet som ni kommit överens om. Det är viktigt att ni skriver ett skriftligt avtal som alla dödsbodelägare skriver under, se 23 kap. 4 § ÄB.
Det går alltså bra att upprätta arvskiftet som i din fråga, förutsatt att alla dödsbodelägare är överens om det.
LagfartenEfter att ni upprättat ett arvskiftesavtal ska de som fått fastigheten ansöka om lagfart på den inom tre månader, se 20 kap. 1 § JB. Detta görs hos Lantmäteriet, läs mer här. Ansökan ska innehålla:Ansökan om lagfart för de som ärvt fastigheten.Arvskifteshandling i original.En bestyrkt kopia av bouppteckningen. Bouppteckningen måste först vara registrerad hos Skatteverket.
Efter att ni gjort arvskiftet kommer de dödsbodelägarna som fått fastigheten kunna få lagfart på den genom ansökan till Lantmäteriet.
Värderingen av fastighetenPrecis som du säger så brukar man värdera en fastighet till marknadsvärdet minus den uppskattade kapitalvinstskatten och mäklarkostnaderna vid en framtida försäljning. Detta kan ni också göra i ert fall. Vid en fastighetsförsäljning (privatbostadsfastighet) skattar man 22% av vinsten på fastigheten. 22% av den vinsten som gjorts om fastigheten såldes idag bör ni alltså göra avdrag för. Ni bör även göra avdrag för uppskattade mäklarkostnader. Allt detta för att få en så korrekt värdering av fastigheten som möjligt. Sammanfattningsvis är svaret på alla dina frågor ja. Ni kan upprätta ett arvskiftesavtal som i din fråga om alla dödsbodelägare är överens. De som får fastigheten kan sedan få lagfart på den genom ansökan till Lantmäteriet och ni kan värdera fastigheten på det sätt du beskriver i din fråga.
Hoppas du fått svar på dina frågor! Min rekommendation är att ni anlitar en jurist som kan hjälpa till med att upprätta ett arvskiftesavtal för att säkerställa att allt går rätt till. Om ni är intresserade av att anlita en jurist kan ni höra av er till mig på axel.bellander@lawline.se så återkommer jag med en offert. Om ni skulle ha övriga frågor eller funderingar kan ni också höra av er till mig där.
Vänliga hälsningar