Upplysningsplikt för fastighetssäljare
Hyr ett hus i väntan på att få lån för att kunna köpa det. Köpekontrakt skrivet. Fick i helgen reda på utav grannar att alla avlopp i området dömts ut. Är inte fastighetsägaren skyldig att informera mig om detta? Vad gäller kan jag bryta kontraktet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om köp av fastigheter finns i 4 kap. jordabalken (JB) eftersom fastigheter i juridisk mening hör till fast egendom (se 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 § första stycket JB). Eftersom ni anger att köpekontrakt är skrivet utgår jag ifrån att formkraven som anges i 4 kap. 1 § JB (skriftligt kontrakt, objektsangivelse, parternas underskrift, överlåtelseförklaring och köpeskilling) har iakttagits.
Som köpare kan Du häva köpet (dvs få kontraktet ogiltigförklarat) om fastigheten avviker från avtalet eller på annat sätt från vad Du med fog kunnat förutsätta vid köpet, 4 kap. 19 § första stycket JB. För att få häva krävs dessutom att felet i fråga är väsentligt, dvs av förhållandevis allvarlig art, 4 kap. 12 § första stycket JB. Att alla avlopp i området dömts ut anses troligen vara av såpass allvarligt slag att kravet på väsentlighet är uppfyllt. Som köpare får Du emellertid inte åberopa fel som Du borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten, 4 kap. 19 § andra stycket. Det finns alltså en lagstadgad undersökningsplikt för köparen som är väldigt långtgående. Som köpare har man i regel endast möjlighet att åberopa så kallade ''dolda fel'', dvs sådana fel man inte skäligen kunnat upptäcka vid en väl genomförd undersökning (varje fastighet behöver dock inte genomsökas lika genomgående utan bedömningen görs beroende på dess skick och ålder).
Huruvida Du har brustit i din undersökningsplikt är svårt att ta ställning till utefter informationen i frågan. Eftersom Du hyrt huset blir det dock svårare för dig att hävda att Du inte borde ha känt till felet (jag utgår ifrån att Du har bott eller i alla fall vistats i fastigheten ett tag under den här perioden) än om Du exempelvis enbart gått på visningar.
Det finns ingen lagstadgad upplysningsplikt för säljaren. Det har dock efter ett rättsfall från högsta domstolen (Motocrossfallet, NJA 2007 s. 86) tillkommit en regel om att köparen kan åberopa fel han/hon borde ha känt till, om säljaren känt till felet och insett att köparen inte kände till det och att köparens vilja att köpa fastigheten skulle påverkas med vetskap om felet. Av detta följer alltså att det i vissa fall kan åligga säljaren en viss upplysningsplikt även om ingen sådan regel finns stadgad i lag och att köparen pga detta kan åberopa fel som han/hon borde ha upptäckt. Om kraven för att denna regel ska tillämpas föreligger går dessvärre inte heller att avgöra utefter informationen i frågan. Återigen kan det faktum att Du hyrt fastigheten tala för att det inte kan krävas av säljaren att upplysa dig om avloppen (förutsatt att säljaren inte vistats i fastigheten/området eller inte fått information om att avloppen ska dömas ut). Det ska även påpekas att detta är en undantagsregel och att huvudregeln fortfarande är att om det föreligger brist i undersökningsplikten kan felet i fråga inte åberopas av köparen.
Sammanfattningsvis är min bedömning att dina chanser att åberopa felet och kunna häva köpet är relativt begränsade.
Har jag tolkat din fråga fel eller gjort felaktiga antaganden är Du välkommen att kommentera frågan.
Hoppas att Du har fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
