Uppföljande telefonkonsultation äger rum nu på onsdag den 21/2
Pågående boutredn/arvskifte/förtida arv m hjälp av adv i Småland utsedd av Tingsrätt. Han anser sig klar, begär nu entledigande. Finns möjlighet till second opinion ang resultaten av hans beslut innan jag svarar Tingsrätten ja el nej? Finns prejudicerande mål som visar hur godtyckligt en adv kan nedvärdera/bedömma värdet av en fastighet, med gåvobrev med revers (på mkt liten summa, lägre än dåvarande tax-värde), samt vissa förbehåll (att huset inte ska säljas eller belånas, pga att vår bror är spelare och blandmissbrukare o far ville försäkra sig om att villan ej går familjen ur händer på så sätt och att vår bror blir bostadslös. Om så måste ske ska huset säljas på allm marknaden o vinsten delas på oss tre syskon)? Vid beräkning av vår brors förtida arv som ska kompenseras för oss båda systrar, undrar jag: ska man utgå från markn-värdet från det år då far skrev gåvobrevet (dec 2001) el från året då reversen var betald och vår bror tillträdde fastigheten när föräldrarnas frånträdde (sept 2017)? Enl Booli idag är värdet 2 080 000 kr. 2017 var det ca 1 900 000 kr och 2001 var det ca 660 000 kr, enl mäklare o denna advokat. Reversen var på endast 348 kr. Adv tycker att gåvobrevets förbehåll belastar gåvan så mkt att han anser att vår bror "inte erhållit något beaktansvärt förskott på arv", som behöver kompenseras till oss systrar. Vi två har fått 120 000 kr var sammmanlagt som födelsedagsgåvor.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är ärvdabalken (ÄB).
Din ärendebeskrivning bereder dock vissa tolkningssvårigheter. Glädjande är därför att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskap om alla faktiska omständigheter för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras i mer generella termer.
Vilket värde ska åsättas fastigheten?
I 6 kap. 1 § 1 st. ÄB sägs att vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvinge (dvs. ett barn) skall avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Gåvor från en förälder till ett barn presumeras (antas) således utgöra ett förskott på arv, vilket i praktiken innebär att om ingenting särskilt anges i exempelvis ett gåvobrev, för det fall gåvan har manifesterats i skrift (vilket är fallet här, kommer den rättsligt att betraktas som ett förskott.
I 6 kap. 3 § ÄB anges med ett något ålderdomligt språkbruk att avräkning av förskott skall ske efter egendomens värde vid mottagandet, såframt icke på grund av omständigheterna annat bör gälla. Utgångspunkten är med andra ord och enligt huvudregeln gåvans nominella värde vid överlåtelsen. I lagkommentaren till ärvdabalken anförs följande. Det är förskottets värde vid mottagandet av gåvan som ska läggas till grund vid avräkningen och förändringen av värdet efter mottagandet har i princip ingen betydelse. Regeln innebär att hänsyn inte tas till värdeförändringar som kan ha uppstått till följd av god eller dålig förvaltning eller penningvärdeförsämring efter gåvomottagandet varför detta alltså inte är något som påverkar förhållandet till medarvingarna utan endast något som kan ha betydelse för gåvotagaren själv, dvs. er bror.
Sammanfattningsvis i den här delen kan därför konstateras att ni vid ett arvskifte inte ska räkna av mer än det faktiska värdet av fastigheten såsom det var när er bror erhöll denna 2001 (eftersom äganderättsövergången skedde i samband med gåvobrevets upprättande och inte när er bror tillträdde fastigheten, men detta naturligtvis endast under förutsättning formkraven i jordabalken (JB) är (var) uppfyllda, se 4 kap. 29 § JB.
Skiftesmannens uppdrag och möjligheten för er att kunna klandra skiftet - Vad gäller?
I 23 kap. 5 § 1 st. ÄB sägs att på en delägares (alltså dödsbodelägares) begäran ska rätten utse någon att vara skiftesman. Det som föreskrivs i 17 kap. 1–4och 6–9 §§ äktenskapsbalken (ÄktB) om bodelning, bodelningsförrättare och make ska gälla i fråga om arvskifte, skiftesman och delägare i boet. Vidare anges den inte oviktiga omständigheten att arvode och ersättning till skiftesmannen ska betalas av dödsboet som sådant och inte av den enskilde delägaren som hos tingsrätten framställt begäran om skiftesman.
Skiftesmannen ska bestämma när och var skiftet ska ske och ska naturligtvis även kalla dödsbodelägarna till skiftet. Skiftesmannen ska primärt och om möjligt försöka att åstadkomma enighet mellan delägarna om hur arvskiftet ska göras. Om detta framstår som i princip omöjligt kommer skiftesmannen att behöva ta ställning till alla frågor vari konsensus bland delägarna ej råder, exempelvis vilken egendom som ska ingå i skiftet, värderingen av denna samt fördelningen av lotter, vilket innebär att skiftesmannen i en sådan situation inte bara kan utan de facto ska, dvs. är skyldig, att ombesörja ett tvångsskifte, vilket för övrigt ligger lite i uppdragets natur, dvs. i uppdraget som skiftesman. Men eftersom ni redan har en boutredningsman utsedd kommer denne automatiskt även att agera skiftesman. Det är emellertid fullt möjligt att entlediga boutredningsmannen till förmån för någon annan för det fall önskemål om en specifik skiftesman finns inom dödsboet.
Samtliga delägare ska delges. I lagkommentaren till ärvdabalken uttalas nämligen att det över tvångsskiftet och av skiftesmannen ska upprättas en handling som så snart som möjligt i original eller bestyrkt kopia ska delges delägarna. Delägarna har sedan möjlighet att inom fyra veckor från delgivningen klandra skiftet, jfr 17 kap. 8 § ÄktB.
Kan villkoren i gåvobrevet upphävas?
I dagsläget och som svar på en av dina frågor är min uppfattning att en försäljning av fastigheten inte kan ske. Men enligt 1 § permutationslagen gäller att om bestämmelse, som enskild meddelat i gåvobrev, testamente, stiftelseförordnande eller liknande handling, på grund av ändrade förhållanden ej längre kan iakttas eller har bestämmelsen blivit uppenbart onyttig eller uppenbart stridande mot utfärdarens avsikter eller föreligger annat särskilt skäl, kan på ansökan bestämmelsen ändras eller upphävas eller undantag medges för särskilt fall (permutation). Vad som avses med ”särskilt skäl” är dock inte helt klart.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal och under detta försöka utröna vad som de facto är möjligt att göra och/eller angripa.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på onsdag den 21/2 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
