Undersökningsplikt vid köp av fastighet
Hej,
Jag och min fru köpte ett hus i december 2017. Huset var besiktat av anticimex av säljaren och de hittade inte fel. Säljaren hade även tecknat en dolda fel försäkring hos Anticimex försäkringar. Huset är byggt 1976 men taket är omlagt 2013 eller 2015 (står två olika år i objektsbeskrivningen). Vi flyttade in i januari och efter 2 veckor märkte vi att det regnade in genom en takkupa på övervåningen. Enligt snickare som har inspekterat så är jobbet med taket runt takkupan ej fackmannamässigt utfört då plåtar ligger och fel och det saknas täckplåt. Vi anmälde detta till Anticimex som hävdar att det inte är ett dolt fel då de saknade plåtarna är så pass synliga att vi borde ha sett och förstått detta, så det faller under vår undersökningsplikt. Ska vi kunna upptäcka sådant när besiktningsmannen ej gjort det?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det utifrån förutsättningarna i frågan som huruvida felet i fastigheten faller under er undersökningsplikt eller inte.
Utgångspunkten är att säljaren ansvarar över att fastigheten stämmer överens med vad som avtalats och att den inte avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. (4 kap. 19 § 1 st. jordabalk) Den som ska köpa en fastighet har däremot en undersökningsplikt. Den innebär att en del av ansvaret för fel i fastigheten går över på köparen. Köparen får då själv svara för en brist eller avvikelse som hen hade kunnat upptäcka vid en noggrann och lämplig undersökning av fastigheten. Efter att köpet är gjort så kan köparen inte åberopa en upptäckbar avvikelse i fastigheten som ett fel, om det faller inom undersökningsplikten. (4 kap. 19 § 2 st. jordabalk)
Köparens undersökningsplikt är väldigt långtgående. Det innebär att en noggrann och ingående besiktning av hela fastigheten bör göras för att upptäcka avvikelser som faller under undersökningsplikten. För att uppfylla sin undersökningsplikt bör man undersöka allt från mark till skorsten och installationer som el och vatten.
Att takplattorna sitter fel är något som kan omfattas av undersökningsplikten då det är något man skulle kunna se med ögonen vid en undersökning i de flesta fall. Detta innebär att det kan mycket möjligt kan falla inom er undersökningsplikt. Men det är svårt för mig att göra den bedömningen utifrån förutsättningarna i frågan.
Vad som omfattas av köparens undersökningsplikt varierar i varje specifikt fall. Vid bedömningen av vad som borde omfattas ska man objektivt sätt ta hänsyn till fastighetens skick, ålder och även den avtalade köpeskillingen. Hänsyn ska dessutom tas till den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter.
För att man ska få ersättning för ett fel i bostaden som du upptäcker efter köpet så måste du kunna visa att felet inte var upptäckbart vid köpet och det inte föll inom din undersökningsplikt, att det var ett dolt fel.
Något som skulle kunna tala för att felet inte var något som köparen borde ha upptäckt är då eventuellt att det inte hade framkommit vid besiktningen. Detta är däremot inte självklart, då fel som besiktningsman inte upptäckt men som den kanske borde ha gjort, ändå kan omfattas av köparens undersökningsplikt. Det beror därför på omständigheterna i ert fall. Om säljaren var medveten om felet men inte berättade om det för er så kan det eventuellt vara möjligt att påpeka att säljaren har brustit i sin upplysningsplikt, då felet orsakar att vatten läcker in. För att säljaren ska vara skyldig att upplysa om en avvikelse krävs det att det är ett allvarligt fel. Det beror därför på hur stor skada vattenläckagen orsakar, men det är ett eventuellt sätt bemöta denna situation
Då bedömning i detta är svårt för mig att göra så kan jag råda er om att vända er till Lawlines jursitbyrå för mer hjälp, se "HÄR".
Hoppas du fick vägledning i din fråga!
