Undersökningsplikt och besiktningsmannens ansvar

2021-09-30 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Jag och min sambo har just köpt ett hus. Vid överlåtelsebesiktningen så missade besiktningsmannen en fuktros som nu visat sig vara en vattenskada i källaren. Säljaren kände till detta men berättade aldrig för oss eller besiktningsmannen om fuktrosen. Fuktrosen såg jag direkt vid inflytt då säljaren täckt skadan med möbler.Besiktningsmannen vill inte ta på sig denna miss. Jag undrar om jag har rätt att reklamera tjänsten då vi betalade för en överlåtelsebesiktning? Eller är det säljaren som gjort fel? Jag vill veta vem jag ska kräva på pengar så att vi kan åtgärda vattenskadan. Just nu låter det som att ansvaret ligger på oss köpare trots att vi betalat för en överlåtelsebesiktning. I besiktningsprotokollet fanns en anmärkning på att rummet var en del av ett garage, det står ingenting om fuktskada eller som besiktningsmannen nu hävdar att rummet ej gick att bedöma.Med vänliga hälsingar
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Din fråga rör egentligen två skilda saker som är viktiga att hålla isär. En fråga är huruvida säljaren ansvarar för ett fel i fastigheten och en annan handlar om besiktningsmannens ansvar, jag återkommer till detta. Jag förutsätter i mitt svar att inga friskrivningar eller garantier har avtalats om.

Säljarens ansvar för fel i fastigheten

Frågan regleras i jordabalken och jag kommer därför utgå från den lagen i mitt svar. Rättspraxis är också en viktig rättskälla på detta rättsområde, dvs. fastighetsrätt.

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, föreligger ett fel i fastigheten. Det är utöver avtalsinnehållet, era befogade förväntningar om fastigheten som lagen skyddar. Dessutom har ni som köpare rätt till ersättning för skadestånd om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Det rör sig i ert fall om ett s.k. faktiskt fel, dvs. ett fel som har och göra med fastighetens fysiska skick. Om ett fel finns som får göras gällande aktualiseras prisavdrag, hävning och skadestånd (4 kap. 12 § första stycket).

Ni får dock inte göra gällande sådana avvikelser som ni borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som har varit på kallad med hänsyn till fastighetens skick m.m. (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Vilket alltså innebär att endast s.k. dolda fel som inte borde ha upptäckts får göras gällande mot säljaren. Denna undersökningsplikt är långtgående och innefattar allt som går att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel, även i svårtillgängliga utrymmen, t.ex. kryputrymmen (NJA 1980 s. 555). Däremot behöver man inte bryta upp golv och väggar m.m. Dock hade ni som utgångspunkt varit tvungna att flytta på möbler, mattor och tavlor för att kontrollera ytskikten för att uppfylla er undersökningsplikt. Lagen utgår från att vad en normalt kunnig och erfaren lekman borde ha funnit vid en noggrann undersökning inte kan göras gällande mot säljaren (samma krav på undersökning gäller även då en besiktningsman har anlitats). Fastighetens ålder, skick och säljarens uttalanden under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel kan utöka undersökningsplikten (NJA 1985 s. 274). Var huset gammalt, gav säljaren indikationer på fel eller var priset särskilt lågt kan detta vara sådana indikationer. Om säljaren tvärtom gett ett lugnande besked eller bagatelliserat fel kan undersökningsplikten minskas (NJA 1981 s. 894), t.ex.: "Ni behöver inte flytta på möblerna här i källaren, det finns inga fuktproblem där nere".

Att en besiktningsman har anlitats men har missat att undersöka källaren kan inte åberopas som en omständighet till stöd för att ni som köpare har fullgjort er undersökningsplikt (NJA 1998 s. 407). Överlåtelsebesiktningen ersätter därför inte er undersökningsplikt. Samma rättsfall beskriver att undersökningsplikten kan utökas om besiktningsmannen t.ex. antecknat något i besiktningsprotokollet som indikerade att ett fel fanns i källaren, något besiktningsmannen ju dock inte har gjort.

Slutsatsen jag drar utifrån vad du har beskrivit är att ni inte har fullgjort er undersökningsplikt eftersom fuktrosen gick att märka genom att flytta på möblerna, vilket ingick inom ramen för er undersökningsplikt. Det rör sig alltså inte om ett dolt fel (4 kap. 19 § jordabalken).

Du skriver att säljaren visste om fuktrosen/vattenskadan bakom möbeln i källaren. Det finns dock ingen generell upplysningsplikt för säljaren att informera er som köpare om fel i fastigheten som säljaren visste om (prop. 1989/90:77 s. 61). Det finns dock vissa situationer där säljaren inte kan invända att ni inte har fullgjort er undersökningsplikt, om förtigandet av fuktskadan har inneburit ett svikligt förledande eller annat ohederligt agerande. Man kan säga att det krävs att felet är väsentligt, undersökningsplikten ej uppfylld, att säljaren kände till fuktrosen/vattenskadan och förstod att detta var av väsentlig betydelse för er och att innehållandet av informationen utgjorde ett svikligt förledande eller annat ohederligt agerande (NJA 2007 s. 86). I dessa fall skulle ni alltså kunna göra felet gällande trots er bristande undersökningsplikt. Regeln HD skapade får dock ses som en undantagsregel och prejudikatets räckvidd är omdiskuterad.

Min bedömning är att ni inte verkar få göra felet gällande mot säljaren på grund av bristande undersökningsplikt (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken).

Besiktningsmannens ansvar

En besiktningsman har ett professionsansvar som innebär att denne ska utföra besiktningen fackmässigt och ska med omsorg ta tillvara era intressen och samråda med er i den utsträckning som behövs och är möjligt (4 § första stycket konsumenttjänstlagen analogt). Om så inte sker och han som i detta fall genom vårdslöshet missar ett fel som har ingått i hans uppdrag att hitta kan han bli skadeståndsskyldig, vilket framgår av allmänna rättsprinciper och en analog tillämpning av 32 § andra stycket konsumenttjänstlagen. Man måste dock först titta på vad själva uppdraget har gått ut på. En sedvanlig överlåtelsebesiktning får dock anses gå ut på att undersöka om det finns något fel som ska upptäckas av er köpare inom ramen för er undersökningsplikt. Har besiktningsmannen i protokollet eller avtalet lämnat en garanti för att inga fel föreligger är han rent strikt ansvarig för er skada (dvs. utan att vårdslöshet behöver bevisas) om ingen garanti är lämnad behöver ni visa att besiktningsmannen har varit vårdslös. Här kan ni ta upp underlåtelse att informera/varna er om att rummet inte gick att bedöma, missen att identifiera fuktskadan och därför också bristande information och råd om fuktskadan. Det krävs också att det finns ett orsakssamband mellan besiktningsmannens vårdslöshet och skadan, vilket i och för sig inte borde bli speciellt problematiskt i ert fall.

I ett liknande rättsfall i Göta hovrätt (dom 1993–11–23 DT 1066) ansåg hovrätten att besiktningsmannen hade varit vårdslös då han hade missat att fastigheten var angripet av mögel, med hänvisning till att det har funnits fuktfläckar på väggarna och att besiktningsmannen borde ha kunnat känna lukten av mögel.

Ibland finns det avtalsvillkor som innebär att ni t.ex. behöver rensa undan saker för att göra överlåtelsebesiktningen möjlig. I Allmänna reklamationsnämndens avgörande (ARN 2009–10643) fanns ett villkor om att alla utrymmen ska göras tillgängliga före besiktningen och att badkarsfronter ska demonteras om det är möjligt. ARN menade att det därför inte var besiktningsmannens uppdrag att demontera en badkarsfront för att identifiera sprickor som dolts av badkarsfronten. Om ett sådant villkor fanns i avtalet/besiktningsbekräftelsen som innebar att ni var tvungna att rensa undan och källaren var belamrad av möbler så inte besiktningsmannen kunde få tillgång till utrymmet kan det alltså potentiellt innebära att inte besiktningsmannen var vårdslös. Men då tänker jag att besiktningsmannens informationsplikt i det fallet ändå innebär att det borde ha antecknats i besiktningsprotokollet, dvs. att rummet inte gick att bedöma. Den underlåtenheten i sig borde eventuellt kunna utgöra vårdslöshet. Ofta har besiktningsmän en ansvarsförsäkring som täcker dessa fall (SBR-godkända besiktningsmän har en ansvarsförsäkring). Notera också att det brukar finnas ansvarsbegränsningar i standardvillkoren bifogade till dessa avtal som innebär att små och väldigt stora skador inte ersätts.

Slutsats och rekommendation

Jag bedömer det som att ni inte verkar har uppfyllt er undersökningsplikt, och därför kan ni inte göra felet gällande mot säljaren. Jag bedömer inte heller att det har funnits någon upplysningsplikt för säljaren i ert fall. Jag är mer osäker om besiktningsmannen har varit vårdslös och att ni därför har rätt till skadestånd för felet i fastigheten, jag har ju inte heller alla detaljer. Men jag skulle säga att det mesta tyder på att ni har rätt till skadestånd. Om ni vill gå vidare bör ni först kräva besiktningsmannen på skadestånd, om besiktningsmannen vägrar kan ni lämna in en ansökan om stämning till tingsrätten (skadeståndstalan). Vad en sådan ska innehålla hittar ni i 42 kap. 2 § rättegångsbalken.

Jag skulle rekommendera att ni kontaktar en erfaren jurist här på Lawline för en konsultation om ni fortfarande känner er osäkra. Ni kan skicka en kostnadsfri förfrågan här.

Med vänliga hälsningar,

Daniel Broman
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (477)
2021-10-20 Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?
2021-10-19 Dolt fel i fastighet och reklamationstid
2021-09-30 Undersökningsplikt och besiktningsmannens ansvar
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen

Alla besvarade frågor (96515)