Undersökningsplikt bostadsrätt

2015-03-06 i Bostadsrätt
FRÅGA
Min dotter har köpt en lägenhet i en bostadsförening i Stockholm. Husets byggnadsår före 1900.I prospekt och överlåtelsehandlingar står skriftligt att 2 fungerande kakelugnar finns. Mäklaren har angett att kakelugnarna fungerar och att man eldat utan problem .Nu visar det sig att en kartering som är gjord 2007/2008 anger att rökgångar i bägge kakelugnar är otäta. Enligt styrelseledamot fick de boende två alternativ antingen laga rökgångar eller plombera kakelugnarna. En del har lagat rökgångar så informationen har funnits bland de boende.Säljaren påstår att ngn annan styrelseledamot än ovan sagt att är kakelugnarna sotade så får man elda i dom. Detta är helt fel enligt sotarmästare. Sotning innebär endast rengöring och säger inget om kakelugnen får användas. Vid en episod 2014 rökfylldes lägenheten + den ovanför efter att man försökt elda i ngn ugn. Denna info undanhölls oss. Säljaren anger att man glömde öppna ett spjäll därav detta .Då vi påpekade ovan för säljaren lovade man skriftligt att ta kontakt med sotare och åtgärda ovan. Inget har dock skett.Då köp av ovan lägenhet följer köplagen och inte jordabalken är kraven på undersökning före köp lägre vad jag förstår ? Rätt?Då vi fick "garantiutfästelser" på att kakelugnarna skulle fungera gjordes inga mer efterforskningar kring detta innan påskrift av kontrakt. Min dotter har nu tillträtt lägenheten trots ovan för att inte bryta kontraktet. Hur ser ni på ovan ? Vad gäller om undersökningsplikt i detta fall ?
SVAR

Hej och tack för din fråga!

Ja, 4 kapitlet 19 § andra stycket Jordabalken (JB) föreskriver en sträng undersökningsplikt för köparen. Utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte upptäckt ett fel i fastigheten men denne borde ha upptäckt felet kan köparen inte påtala det. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden).

I Köplagen (KöpL) finns ett antal bestämmelser av relevans i situationer av potentiella fel i bostadsrätt (lös egendom enligt 1 § KöpL). Som utgångspunkt gäller 17 §, vilken upptar principen att varan helt enkelt skall överensstämma med vad som har avtalats. Bostadsrätten ska i fråga om storlek, kvalitet och andra egenskaper motsvara vad som föreskrivs i avtalet. Därtill reglerar 18 § det fallet att säljaren, eller annan, i samband med köpet lämnat vissa uppgifter som på ett avgörande sätt inverkat på köparens beslut att ingå avtalet. Om bostadsrätten härvid avviker från avtalet eller uppgifter som lämnats enligt ovan, eller i något annat avseende inte överensstämmer med vad köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens ålder etc, är bostadsrätten att anse som felaktig.

Om vi börjar med 17 §: du skriver att det i prospekt och överlåtelsehandlingar explicit angetts att det finns två fungerande kakelugnar i lägenheten. Mäklaren har därtill angett att kakelugnarna fungerar och att man eldat utan problem. Detta kan anses utgöra en garanti för att ugnarna fungerar väl, dvs. det utgör en del av avtalet att ugnarna fungerar utan problem. Att det då visar sig att kakelugnarna inte alls fungerar, eller endast fungerar med reservation för att lägenheten då ryker in, skulle alltså utgöra en avvikelse från avtalet, med verkan att bostadsrätten blir att anse som felaktig. Alla eventuella garantier som säljaren lämnat är det dock ni som bär bevisbördan för, men så länge garantin finns skriftligen bör det inte uppstå någon problematik kring huruvida en garanti lämnats eller ej, utan mer sannolikt om hur dessa utfästelser ska tolkas. Det ska tilläggas att en säljare generellt sett inte blir bunden av "generella utfästelser" eller "allmänt lovprisande", men i ert fall synes det stå klart att det rör sig om en specifik garanti. Till illustrerande av detta kan användas rättsfallet NJA 1978 s. 301 (förvisso ett fall av fastighetsförsäljning enligt JB), där en säljare under köpeförhandlingarna fällt uttalanden om att dricksvattnet var "utmärkt" eller "friskt och kallt". HD uttalade i domskälen att uttalanden av denna innebörd kan, om omständigheterna i övrigt inte talar emot det, innefatta en för säljaren bindande utfästelse, som befriar köparen från dennes undersökningsplikt. (Köparna i det fallet ansågs dock lätt ha kunnat inse den uppenbara faran för vattnets förorening.)

Enligt 18 § föreligger dessutom fel om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (första stycket). Varan skall vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Varan skall dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna (andra stycket).

18 § upptar säljarens marknadsföringsansvar eller uppgiftsansvar. Förutsättningarna för att säljaren ska kunna hållas ansvarig för fel enligt denna bestämmelse är att det föreligger ett orsakssamband mellan uppgifterna som säljaren lämnat och köparens beslut att genomföra köpet ("och kan antas ha inverkat på köpet"). För uppgifter som lämnats av "annan än säljaren" (andra stycket) krävs dessutom att säljaren känt till eller bort känna till uppgifterna. Varan ska med andra ord i det fallet inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna som lämnades av annan.

Det om bedömningen för om "fel" överhuvudtaget föreligger. Nu till nästa steg, om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Utgångspunkten är enligt 20 § KöpL att köparen inte såsom fel får åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet (första stycket). Har köparen före köpet undersökt bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder (andra stycket).

Det har antytts att undersökningsplikten och standarden för vad man borde ha märkt är mindre omfattande vid köp av bostadsrätt än köp av fast egendom. Men hur omfattande? Och hur vidsträckt är den om säljaren har gjort särskilda utfästelser beträffande varan (närmast garantier) eller i övrigt har gjort uttalanden som köparen med fog kunnat ta fasta på? Det står klart att upplysningar av säljaren ibland har till direkt syfte att befria köparen från en undersökning av varan före köpet. I andra fall är kanske inte syftet med säljarens uttalanden att begränsa köparens undersökningsplikt, men ändå befogat att köparen skall kunna begränsa sin undersökning eller avstå från den, om säljarens uppträdanden och uttalanden ger honom anledning till det.

Om vi antar att omständigheterna i frågan är att förstå som att säljaren lämnat en renodlad garanti (som inte är generell till sin karaktär och omfattar varan i dess helhet, vilket alltså inte utesluter att en viss speciell egenskap hos varan bör undersökas närmare) befriar detta som utgångspunkt köparen från dennes undersökningsplikt.

Sammanfattningsvis: i slutändan kommer detta reduceras ned till en bedömning av vad du måste antas ha känt till eller borde ha känt till – och i vilken mån säljarens uppträdanden och uttalanden haft "skuld" i att ni faktiskt inte haft kännedom om felet, och inte heller borde ha haft det. Det står förvisso klart att ni som köpare bör undersöka bostadsrätten noggrant innan köp, men eftersom uppgifter i objektsbeskrivningen är grundade på information lämnad av säljaren och bostadsrättsföreningen kan jag inte se att ni skulle behöva dubbelkolla att informationen stämmer med mindre ni fått anledning därtill. Ni ska rimligtvis inte behöva "göra om samma misstag" som säljaren och testa att elda i kakelugnen och med ledning av att lägenheten rökfylls nå slutsatsen att kakelugnarna inte alls "fungerar." Det synes rimligt att säljaren får ta på sig att inte i tillräcklig utsträckning ha kontrollerat huruvida det verkligen är ok att elda i ugnarna. Eftersom de boende dels fått alternativet att antingen laga rökgångarna eller plombera kakelugnarna; samt någon styrelseledamot, enligt uppgift, sagt att är kakelugnarna sotade så får man elda i dem, synes detta enligt mig ha varit något säljaren borde fått klarhet i innan hen uttryckligen garanterat det.

Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga! Du är välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor eller behöver vidare juridisk hjälp.

Vänligen,

Märta Ahlén
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1060)
2020-08-06 Hidden flaws in apartments
2020-08-04 Hur ändrar vi ägandeförhållandet för vår bostadsrätt?
2020-07-31 olika kontantinsats vid köp av bostad
2020-07-30 Vad bör bostadsrättsföreningen göra åt störningar och hur bedöms en sån?

Alla besvarade frågor (82782)