Undersökningsplikt angående eldstad vid fastighetsköp
Hej!
Vi har köpt en villa från 40-talet. I denna finns öppen spis med insatskamin.
Vid köpet frågade vi säljaren ”Är det sotat och klart?” varvid säljaren muntligen svarade
”Jadå, det är bara att elda.”
I frågelista bifogad avtalet frågades ”Har prov/kontroll genomförts på fastigheten avseende skorsten.” På detta har säljaren skriftligen svarat ”Ja” och skrivit att kontroll genomfördes år 2000. På fråga om något avvikande framkommit vid undersökning har säljaren svarat nekande. Vi gjorde därför ingen ytterligare undersökning av eldstad innan köp.
När vi efter tillträde tillkallade sotare inför eldningsstart framkom att senaste inspektion genomförts år 1997. Då fanns ingen insatskamin utan enbart öppen spis. Det framkom 1997 ett flertal brister och bedömning var att åtgärder måste vidtas vartefter ny inspektion måste göras. I syfte att åtgärda bristerna installerades insatskamin år 2001, men någon ny inspektion genomfördes ej och åtgärderna bedömdes eller godkändes således aldrig av sotare.
Vid sotarens inspektion 2016 förelåg således eldningsförbud sedan 1997, vilket kvarstår, och det upptäcktes vidare även fel med kaminens tätning, att inspektion av brandisolering i bjälklag mellan våningar måste göras och att bristande isolering kring murstock på vinden ej åtgärdats (anmärktes på redan 1997).
Vi har anmodat säljaren att stå för kostnad för åtgärder. Säljaren hänvisar dock till vår undersökningsplikt. Skulle ni kunna hjälpa till att klargöra vad som gäller?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Din fråga handlar om fel i fastighet, och om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta, har du rätt till prisavdrag (jordabalken, JB, 4 kap. 19 §). Även om det finns ett fel i fastigheten får det inte åberopas om köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt. Först måste det redas ut om det kan finnas något fel i fastigheten, och därefter i vilken mån det i så fall har omfattats av undersökningsplikten.
Vad kan utgöra fel?
Av din beskrivning framgår att säljaren skriftligen har intygat att skorstenen kontrollerats år 2000. Därutöver förstår jag det som att säljaren muntligen har svarat att inget avvikande förekom och att ”det är bara att elda”. Förutsatt att säljarens utfästelser går att bevisa anser jag att de tillräckligt precisa för att avvikelser ska kunna betraktas som fel (jämför NJA 1978 s. 301). Det är alltså ett fel i fastigheten att det inte går att använda eldstaden. Du nämner även vissa fel som upptäcktes vid sotarens inspektion år 2016. De verkar alla vara åtgärder som måste vidtas innan eldstaden kan användas igen, och utgör alltså fel i fastigheten på grund av avvikelser från utfästelserna. Undantaget kan eventuellt vara tätningen i kaminen eftersom den installerades efter den påstådda kontrollen år 2000.
Undersökningsplikten
Säljaren vill inte stå kostnaderna för åtgärderna med hänvisning till att ni inte uppfyllt er undersökningsplikt. Undersökningsplikten är som utgångspunkt ganska omfattande, särskilt när det gäller äldre, begagnade fastigheter. Däremot om säljaren gör utfästelser om vissa egenskaper, i avtalet eller på annat sätt, har köparen normalt inte undersökningsplikt om de egenskaperna. Om det framstår som uppenbart att en utfästelse inte kan stämma gäller dock normal undersökningsplikt. Säljaren har intygat att skorstenen kontrollerats år 2000. Jag vet inte när ni köpte fastigheten, men om det var nyligen är det ändå anmärkningsvärt att det har gått mer än 15 år sedan skorstenen enligt säljaren senast inspekterats. Myndigheten för Samhällsskydd och Beredskap (MSB) föreskriver i sina föreskrifter MSBFS 2014:6 att brandskyddskontroll ska göras var tredje eller sjätte år beroende på hur eldstaden används. Om så är fallet ska det ha skett åtminstone två kontroller sedan säljaren hävdar att den senaste ägde rum. Vid sådana omständigheter lutar jag åt att säljarens utfästelser framstår som uppenbart oriktiga och att en besiktning av skorstenen har omfattats av undersökningsplikten.
Jag hoppas att svaret hjälper er att reda ut situationen.
Vänliga hälsningar,
