Underhållsansvar i bostadsrättsföreningar - Vem ska stå för kostnader för låsanordning på fönster?
Hej. Jag har en potentiell tvist med min bostadsrättsförening som jag hoppas kunna få er rådgivning och tolkning kring. Det gäller underhållsansvar kring våra fönster. Låsanordningen i mitt fönster har gått sönder så att fönstret ej går att stänga helt. I våra stadgar står följande kring bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar: "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Till lägenhetens inre räknas såväl rummens väggar, golv och tak som inredning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten, glas och bågar i lägenhetens yttre- och innanfönster. Lägenhetens ytter- och innerdörrar." Glas och bågar är det inget fel på hos mig, utan det är som sagt låsanordningen som har gått sönder. Som jag tolkar det enligt ovan, så är det glas och båge jag ansvarar för, inte låsanordningen. Föreningen menar dock att jag ansvarar för underhållet att fönstret som helhet. Att reparera låsanordning går i vissa fall inte och då får man helt enkelt byta hela fönstret. Kostnad uppskattat för reparation till fönsterbyte ligger mellan 2.500 och kanske 15.000. Jag skulle uppskatta er tolkning i frågan och eventuell rådgivning om hur jag kan gå vidare. Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag att kort gå igenom hur reglerna om bostadsrättshavarens respektive föreningens underhållsansvar fungerar. Därefter kommer jag att göra en bedömning av vem som ska ansvara för låsanordningen och slutligen kommer jag att ge dig några förslag på vad du kan göra om du vill gå vidare med ärendet.
Hur fungerar underhållsansvaret i bostadsrättsföreningar?
Bostadsrättshavaren ska enligt bostadsrättslagen 7 kap. 12 § hålla lägenheten i gott skick. Detta betyder att bostadsrättshavaren ska ansvara för "lägenhetens inre". Vad som menas med detta ska preciseras i föreningens stadgar. I princip kan föreningen lägga över allt underhållsansvar för lägenhetens inre på bostadsrättshavaren. Det enda föreningen inte kan göra är att lägga över ansvar för sådant som föreningen enligt lag ska ansvara för på bostadsrättshavaren. Därmed kan föreningen inte lägga över ansvar för t.ex. reparation av avlopp, värme eller el på bostadsrättshavaren, förutsatt att dessa funktioner tjänar flera lägenheter i föreningen. Föreningen kan inte heller lägga över ansvar för gemensamma utrymmen på bostadsrättshavaren.
Eftersom föreningen har stor frihet att genom sina stadgar bestämma vad som ska räknas till "lägenhetens inre" kan underhållsskyldigheten se väldigt olika ut i olika föreningar. Vissa föreningar vill att bostadsrättshavaren ska ansvara för så mycket som möjligt, kanske i princip allt som föreningen inte enligt lag måste ansvara för, medan andra föreningar är mer generösa och erbjuder sig att stå för t.ex. låsbyten eller annat som föreningen enligt lag inte måste ansvara för.
Det är dock vanligt att föreningen lägger över ett stort underhållsansvar på bostadsrättshavaren. Det man får göra för att ta reda på vad underhållsskyldigheten omfattar är helt enkelt att tolka stadgarna.
Min bedömning av frågan om du eller föreningen ska stå för kostnaden för låsanordningen
Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 12 § ska bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Med detta menas alltså att du som bostadsrättshavare ansvarar för det inre underhållet av lägenheten. Vad som menas med "inre underhåll" ska preciseras i stadgarna och i din förenings stadgar anges som exempel bl.a. inredning i lägenheten och glas och bågar i lägenhetens yttre- och innanfönster, ytter- och innerdörrar. Dessutom ska bostadsrättshavaren enligt stadgarna även bekosta underhållet av "tillhörande utrymmen", vilket borde betyda att bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet av t.ex. balkong. Det har i flera fall från olika domstolar ansetts vara godtagbart att bostadsrättshavaren får ansvara även för underhåll av sådana "tillhörande utrymmen".
Eftersom uppräkningen i stadgarna med största sannolikhet är exemplifierande ligger det när till hands att tolka stadgarna så att låsanordningen på fönstren också tillhör "lägenhetens inre". Att du som bostadsrättshavare även ska ansvara för underhållet av lägenhetens ytterdörr och lägenhetens tillhörande utrymmen talar också för att man ska tolka begreppet "lägenhetens inre" ganska brett, och då blir det naturligt att anse att t.ex. låsanordningar på fönster tillhör "lägenhetens inre". Min tolkning blir därför, tyvärr, att föreningen har rätt och att det därmed är du som måste ansvara för låsanordningen. Det verkar helt enkelt som att bostadsrättshavarna i din förening har en väldigt långtgående underhållsskyldighet enligt stadgarna.
Vad du kan göra nu - slutsats och råd
Tyvärr är det nog så som föreningen säger, dvs. att du som bostadsrättshavare ska ansvara för låsanordningen. Detta är dock min preliminära bedömning som jag har gjort utifrån tolkning av lagen och din förenings stadgar. Eftersom jag inte närmare känner till resten av stadgarna i din förening eller hur ni tidigare har löst liknande frågor om underhållsansvar finns det dock en risk att jag har fel.
Det du kan göra för att utreda saken vidare är t.ex. att kontakta andra medlemmar i din förening för att ta reda på hur liknande situationer har lösts tidigare. Du kan också kontakta någon organisation som är sakkunnig i frågor om bostadsrätter, t.ex. SBC. En annan möjlighet är att kontakta bostadsrättsnämnden för ett yttrande. Observera dock att bostadsrättsnämnden är en privat organisation och inte någon myndighet, vilket betyder att nämndens uttalanden inte är juridiskt bindande. Däremot fungerar nämndens uttalanden bra som vägledning för hur en tvist ska lösas. Även hyresnämnden kan medla i frågor som rör bostadsrätter.
Jag hoppas att du blir nöjd med mitt svar. Lycka till vidare!
Vänligen
