Under vilka förutsättningar kan en andel av en fastighet utmätas och när uppstår sakrättsligt skydd vid fastighetsköp?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om överlåtelsen
Först och främst vill jag konstatera att gåvan från din svärmor till dig blir rättsligt fullbordad och bindande för er när formkraven för fastighetsköp är uppfyllda (4 kap. 1 § och 29 § jordabalken) (JB). Notera att gåvolagen inte är tillämplig på fast egendom. En överlåtelse som inte uppfyller formkraven är ogiltig (4 kap. 1 § tredje stycket JB). Gåvobrevet som ni tänker upprätta behöver därför uppfylla formkraven. Formkraven är skriftlighet, överlåtelseförklaring, uppgift om pris och fastighetsbeteckning samt underskrift av både dig och svärmodern (4 kap. 1 § och 29 § JB). Glöm inte heller att tydligt ange i köpehandlingen att det är en andel om 10 % som överlåts. För att skynda på lagfartsprocessen är det att föredra att överlåtaren (svärmoderns) underskrift styrks av två vittnen (20 kap. 7 § punkt ett JB). Du får då lagfart på din andel på 10 % i fastigheten.
Utmätning av din andel i fastigheten
Eftersom gåvan blir rättsligt fullbordad och bindande efter det att gåvobrevet upprättats (som uppfyller formkraven) anses du ägare till fastigheten redan vid detta tillfälle. Vilket innebär att fastigheten/din andel redan här, innan lagfartsansökan, kan bli föremål för utmätning för betalning av dina skulder. Gåvan blir alltså rättsligt bindande redan innan lagfartsansökan. Som du verkar ha noterat blir det ju dock såklart svårt för Kronofogdemyndigheten (KFM) att känna till fastighetsöverlåtelsen innan din lagfartsansökan. När du väl har fått lagfart på din andel presumeras/antas du vara ägare (4 kap. 24 § utsökningsbalken) (UB). Vilket då innebär en bevislättnad för KFM som förenklar utmätningen av fastigheten/andelen.
Av uppenbara skäl är det väldigt svårt för KFM att hitta en köpare på en exekutiv auktion till en ideell andel i en fastighet på 10 %. Lagstiftaren har insett denna problematik och därför kan hela fastigheten komma att utmätas och säljas exekutivt på begäran av en borgenär (den du är skyldig pengar), dig eller svärmodern (8 kap. 8 § UB). I det fallet får din svärmor 90 % av det som blir över efter försäljningen och 10 % tas för betalning av dina skulder.
Jag vet inte hur stora dina skulder hos KFM är, eller hur din betalningsförmåga i övrigt ser ut. Utmätning får bara ske om ett överskott kan förväntas som gör utmätningen försvarlig. 10 % av 3,5 mkr är 350 000 kr, vilket talar för att utmätningen är försvarligt om du har stora skulder hos KFM. Dock ska det vid utmätning i första hand utmätas egendom som kan användas till betalning av skulderna med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för dig (se 4 kap. 3 § UB). Vad detta mer konkret innebär är att KFM bör avstå från att utmäta fastigheten om du exempelvis redan har löneutmätning som förväntas täcka skulderna inom tolv månader, lös egendom, kontanta medel eller pengar på banken. Prioriteringsordningen ser ut såhär enligt KFM:s ställningstagande:
1. Kontanta medel
2. Banktillgodohavanden och andra likvida tillgångar som kan lyftas omedelbart
3. Löneutmätning
4. Fondandelar och aktier
5. Övrig lös egendom
6. Fast egendom
7. Skepp, luftfartyg, tvistiga fordringar m.m.
Sammanfattningsvis finns det alltså en risk att hela fastigheten utmäts och att 10 % av det som blir över efter den exekutiva försäljningen (350 000 kr) tas i anspråk för dina skulder. Detta är mer sannolikt om du har stora skulder hos KFM som inte kan täckas genom löneutmätning i tolv månader eller täckas snabbt på annat sätt (exempelvis genom utmätning av lös egendom eller av pengar på banken eller kontanter). Fastighetsöverlåtelsen blir inte ogiltigt om du inte söker lagfart, du kan i princip vänta så länge du vill. Det finns dock en risk att du blir skyldig att betala vite om du inte söker lagfart inom tre månader från då gåvobrevet upprättades (20 kap. 2 § och 3 § JB). Vitet fungerar som ett påtryckningsmedel för att förmå dig att ansöka om lagfart.
Vad som händer om din svärmor avlider efter överlåtelsen men före lagfarten
Om du är ägare till 10 % men saknar lagfart för andelen och din svärmor avlider kan det uppstå en konflikt mellan dig, arvingarna och eventuella testamentstagare. Frågan är då vem som har rätt till andelen i fastigheten. Redan genom att ett gåvobrev har upprättats i enlighet med nämnda formkrav blir du här skyddad mot arvingarna och testamentstagarnas anspråk på din andel (se Högsta domstolens prejudikat NJA 2007 s. 652). Lagfarten saknar alltså relevans här.
En annan sak är att arvingarna och testamentstagarna (hypotetiskt) skulle kunna väcka talan och försöka hävda att gåvobrevet ska ogiltigförklaras om din svärmor t.ex. hade psykisk störning vid gåvotillfället (t.ex. Demens) (se lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning). Eller att du exempelvis utnyttjade hennes oförstånd eller lättsinne för att få henne att skriva under gåvobrevet (31 § avtalslagen). Det är i så fall testamentstagarna och arvingarna som har bevisbördan för att styrka att så var fallet, och att det fanns ett orsakssamband mellan gåvan och det psykiska tillståndet.
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor! Om det kvarstår några funderingar så får du gärna ställa en ytterligare fråga!
Med vänliga hälsningar,
