Typer av fel vid köp av fast egendom
Kan ni förklara genom ett konkret exempel för Faktiskt fel, Rådighetsfel samt Rättsligt fel vid
köp av fast egendom samt vilka påföljder köparen kan göra gällande vid fel.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkat din fråga som att du vill veta om olika typer av fel vid köp av fast egendom. Detta regleras framförallt i jordabalken (JB).
Inledningsvis kan konstateras att fast egendom är jord, denna är vidare indelad i fastigheter (1 kap. 1 § JB) jag kommer att variera mellan dessa begrepp i mitt svar men du kan utgå ifrån att samma svar gäller för de båda.
Faktiska fel kan man sammanfatta som fysiska fel eller fel som avviker från avtalet. Dessa behandlas i 4 kap. 19 § jordabalken. Faktiska fel kan sedan delas upp i konkreta och abstrakta fel. Konkreta fel är när exempelvis fastigheten inte stämmer överens med vad som har avtalats, och abstrakta fel är fel som avviker från vad man som köpare normalt kan förvänta sig. Ska man ge ett exempel kan det vara att fastigheten är fri från byggnader men det i avtalet står det ska finnas ett hus på fastigheten.
Påföljder som kan aktualiseras vid faktiska fel är:
Avdrag på köpeskillingen (4 kap. 19 och 12 § JB).Hävning, om skadan är av väsentlig betydelse. Observera dock att denna rätt endast kan göras gällande upp till ett år efter tillträdet, såvida inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. I sådana fall försvinner rätten till hävning efter tio år (4 kap. 19 och 12 § JB).Rätt till skadestånd för skada och kostnader, om felet beror på försummelse från säljaren, eller om den avvikit från vad säljaren har utfäst (4 kap. 19 § jordabalken).Rådighetsfel (4 kap. 18 § JB) föreligger om ett myndighetsbeslut gör att köparen inte kan använda marken på det sätt som hen avsett. så föreligger ett rådighetsfel. Det kan här exempelvis röra sig om ett rivningsbeslut som fattats av myndigheterna eller ett beslut som berör miljön. Även här kan avdrag på köpeskillingen, hävning av köp och skadestånd aktualiseras som påföljder (4 kap. 18 och 12§§).
Rättsliga fel regleras i 4 kap. 15-17 §§. Ett rättsligt fel föreligger något förenklat om fastigheten besväras av rättslig belastning som köparen varken kände till eller borde känt till. Detta kan exempelvis vara om köparen inte kan få lagfart då säljaren redan sålt till någon annan (15§) eller om fastigheten är intecknad eller pantsatt med ett högre belopp än vad köparen trodde vid köpet (16§). 17 § reglerar andra belastningar än de som avses i 16 § (panträtt). Det kan t.ex. vara fråga om att fastigheten belastas av en nyttjanderätt eller ett servitut och köparen inte varit medveten om detta vid köpet. Köparen kan då göra gällande avdrag på köpeskillingen, hävning av köp och skadestånd aktualiseras som påföljder (4 kap. 17 och 12§§).
Påföljder till följd av att man inte kan erhålla lagfart är hävning och skadestånd (4 kap. 15 § JB). Rör det sig däremot om fel till följd av att fastigheten är belastad med panträtter kan köparen hålla inne betalningen, häva köpet och även här begära skadestång för den skada denne lidit till följd av det rättsliga felet (4 kap. 16 § JB).
Hoppas att du fick svar på din fråga!
