Tvångsförsäljning fastighet
Hej,
Jag och min sambo har separerat och äger ett hus tillsammans. Jag ville sälja huset vid separationen, men sambon insisterade att behålla huset och vi kom överens om att hon skulle köpa ut mig, det vill säga ta över mina lån och ersätta mig med hälften av värdet på huset minus lånen och ytterligare 22 procent i avdrag för framtida reavinst.
Vi kom även överens om att hon skulle köpa ut mig efter ett år och jag var vänlig att gå med på att utgå från husets värde när vi köpte huset. Detta mest för att göra det enkelt för de två barnen som fortsatt kommer bo i huset med modern.
Jag flyttade till en lägenhet och har fortsatt att betala av på huslånen, medan min sambo försökt få loss medel att köpa ut mig.
För några månader sedan fick jag veta att hon under våren byggt om garaget i huset, installerat vatten och avlopp och hyr ut garaget till en hyresgäst, utan att kommunicerat detta till mig. Hon gjorde detta för att kunna ha råd att bo kvar, sade hon. Jag sa då att det var ok, att jag förstår att hon behöver göra vad som behöver göras för att hon ska ha råd att bo kvar där, bara jag får ut min del när hon köper ut mig sedan.
Nu har det gått ett år och sambon berättar att hon har råd att ta över lånen, men har inte råd att betala ut resterande belopp till mig, det vill säga hälften av värdet på huset minus lånen.
Kan jag kräva att vi säljer huset och vad är rimligt att jag kräver i ersättning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer svara på den centrala delen av din fråga, nämligen ifall du kan kräva att ni säljer huset.
Eftersom ni äger fastigheten gemensamt blir lagen om samäganderätt tillämplig (här, nedan förkortad SamL). Enligt huvudregeln krävs samtliga delägares samtycke för att få förfoga över den gemensamma fastigheten eller för vidtagande av åtgärd i dess förvaltning (2 § SamL). Med förfoga avses försäljning, uthyrning eller övrig disposition med äganderätten. Däremot finns en regel som säger att en av ägarna kan påkalla tvångsförsäljning av fastigheten (6 § SamL), om inte den andra ägaren kan framföra synnerliga skäl för varför det inte ska få ske. Synnerliga skäl skall tolkas restriktivt, och har prövats bland annat i rättsfallet NJA 1974 s. 490. I detta fall ansågs inte familjebehov såsom en 13 årig funktionsvarierad pojkes behov av fastigheten vara tillräckligt. Man ansöker om tvångsförsäljning till tingsrätten som som förordnar en god man att ombesörja försäljningen genom offentlig auktion (8 § SamL). Samägarna står kostnaden för den gode mannen, och detta dras från fastighetsförsäljningen (15 § SamL).
Beträffande priset så kommer tingsrätten bestämma ett minimipris under vilket fastigheten inte får säljas på auktionen (9 § SamL). Detta pris är så högt att det inte priset blir oskäligt samtidigt som det inte är så högt att försäljning omöjliggörs.
Hoppas detta besvarade din fråga!
MVH,
