Två tredjedelars majoritet vid viktigt stämmobeslut i bostadsrättsförening
Vid en extrastämma med omröstning för godkännande av bygge av balkonger i en BRF: Krävs det att ALLA medlemmar röstar i extrastämman? och att man av TOTALA antalet medlemmar måste ha 2/3 delars majoritet i en omröstning? Eller räknar man enbart de röster som de deltagande medlemmarna på stämman har lagt och att man av det antalet måste ha 2/3 majoritet?
Exempelvis om man har 30 bostäder i en BRF: Om alla röstar på stämman så behövs 20 röster för 2/3 majoritet. För att få igenom beslutet måste man då ha 20 JA-röster oavsett hur många som röstar på stämman, baserat på totala antalet berättigade röster? ELLER säg om 21 av de 30 röstberättigade röstar och 14 röstar JA. Har man då 2/3 majoritet vid den extrastämman, då 14/21 är precis vad som krävs av antalet röster på extrastämman?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen bostadsrättslagen (BRL).
Utredning
I 9 kap. 16 § 1 st. 2 p. BRL anges att ett beslut som innebär att en bostadsrättslägenhet kommer förändras som huvudregel kräver bostadsrättshavarens samtycke. Om sådant samtycke inte ges kan föreningsstämmans beslut i frågan ändå bli giltigt om minst två tredjedelar av de röstande gått med på beslutet och beslutet godkänns av hyresnämnden. I praxis har det konstaterats att ett beslut om balkongbygge bör betraktas som vara ett sådant beslut som kräver hyresnämndens godkännande även om bygget inte medförde fysisk förändring av klagandenas lägenheter utan endast indirekt påverkade dessa. Enligt 9 kap. 17 § BRL ska hyresnämnden godkänna ett beslut enligt ovan om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Dessa bedömningar är i hög grad beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, men utgår från att föreningen ska kunna bygga om huset på ett rationellt sätt utan att detta framstår som oskäligt mot någon bostadsrättshavare. Typiskt sett avser inte detta bostadsrättshavarens personliga förhållanden utan en allmän skälighetsbedömning.
Vi kan alltså konstatera att tillbyggnad av balkonger i regel innebär en sådan förändring som aktualiserar de berörda reglerna, även om inte samtliga bostadsrätter berörs direkt. Röstningsregeln som är aktuellt är sålunda formulerad som att "minst två tredjedelar av de röstande" måste godta beslutet. Detta kan jämföras med motsvarande formulering i andra delar av samma paragraf som exempelvis formuleras som att "minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna". Enligt min uppfattning kan detta enbart tolkas som att kravet på två tredjedelars majoritet i ditt nu aktuella fall avser två tredjedelar av de medlemmar som röstar när beslutet ska fattas vid föreningsstämman, till skillnad från två tredjedelar av det totala antalet medlemmar eller dylikt. Det är värt att betona att detta givetvis förutsätter att stämman hållits på ett formenligt sätt och att samtliga medlemmar getts möjlighet att delta. Beslutet kommer även enligt min uppfattning behöva godkännas av hyresnämnden om någon medlem vägrar lämna sitt samtycke till tillbyggnaden.
Handlingsplan
Eftersom jag inte vet vad du är ute efter i ditt konkreta fall är det svårt för mig att lämna en konkret rekommendation till dig. Jag kommer att ringa dig på torsdag den 9/1 15:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning