Tredjehandsuthyrning av bostadsrättslägenhet
Hej,
Vi äger en affärslokal, bostadsrätt. Sedan många år tillbaka hyr vi i andra hand ut en del av lokalerna till
en annan näringsidkare. Detta upplägg är godkänt av Brf.
Nu vill vår hyresgäst hyra ut en del av sin lokal till ytterligare en person för näringsverksamhet vissa dagar
i veckan. En tredje hands uthyrning.
Vad gäller? Är detta möjligt och vem ska i så fall godkänna en sådan uthyrning mer än vi som äger bostadsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen bostadsrättslagen (BrL) och jordabalken (JB).
Utredning
Enligt 7 kap. 10 § BrL får en bostadsrättshavare hyra ut sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om den aktuella bostadsrättsföreningens styrelse lämnar sitt samtycke till detta. Relationen mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen regleras, liksom andra hyresförhållanden, i 12 kap. JB. Bland annat innebär detta att hyresrätten är förverkad och att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet i förtid bland annat om andrahandshyresgästen hyr ut lägenheten till en tredje man utan hyresvärdens samtycke, se 12 kap. 42 § 1 st. 4 p. JB. Någon reglering om uthyrning i tredje hand finns inte i BrL, vilket innebär att relationen mellan bostadsrättshavaren respektive andra- och tredjehandshyresgästerna och bostadsrättsföreningen är oreglerad. Enligt min uppfattning kan detta dock inte tolkas som att uthyrning i tredje hand inte är möjlig eller inte kräver bostadsrättsföreningens samtycke då båda dessa alternativ framstår som orimliga utan specifik reglering. Jag bedömer det som sannolikt att en uthyrning i tredje hand är genomförbart utan stöd i BrL men att denna då måste behandlas som vilket avtal som helst ur bostadsrättsföreningens perspektiv och som ett vanligt hyresförhållande för dig och din andrahandshyresgäst. Med detta menar jag att de specifika regler som styr andrahandsuthyrning sannolikt inte är tillämpliga men att en andrahandshyresgäst kan hyra ut bostadsrättslägenheten i tredje hand om föreningen och bostadsrättshavaren i ett avtal godtar detta.
I ditt specifika fall bedömer jag alltså att er andrahandshyresgäst skulle kunna hyra ut lägenheten i tredje hand om din förening och bostadsrättsföreningen samtycker till detta. Huruvida reglerna i BrL om andrahandsuthyrning är tillämpliga på detta förhållande eller ej är enligt min uppfattning oklart. Det kan dock säkert sägas att 12 kap. JB kommer tillämpas mellan hyresvärdarna och hyresgästerna, dock inte gentemot bostadsrättsföreningen eftersom denna inte agerar hyresvärd. Den praktiska skillnaden mellan om andrahandsuthyrningsreglerna i BrL kan tillämpas analogt även på tredjehandsuthyrning eller inte är dock enligt min uppfattning förhållandevis ointressant för er förutsatt att bostadsrättsföreningen samtycker till tredjehandsuthyrningen. Frågan aktualiseras i högre grad om föreningen skulle vägra acceptera detta.
Handlingsplan
Min rekommendation till er är beroende av om ni vill att er hyresgäst ska få hyra ut lägenheten i tredje hand eller inte. Enligt min uppfattning kan ni hindra detta. Om ni vill att det ska ske bör ni verka för att få bostadsrättsföreningen att samtycka till åtgärden.
Jag kommer att ringa dig imorgon, torsdag den 5/12, 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning