Trasiga rör i våtrum, dolt fel?
Vi sålde en villa, byggd 1966, i november 2015. Allt gjordes som man bör, besiktning mm. Köparen gjorde inga vidare undersökningar av rör mm innan köpet utan endast det sedvanliga i besiktning. Vi skrev ner åt säljare alla de saker vi kände till bland annat att man måste fylla på vatten i element i badrummet. Köpare bytte varmvattenberedare i januari 2016 och strax därefter började de få problem med fukt i badrum golvet och även i källare och delar av golvet i köket och hallen. Eftersom det blev vattenskada på golvet har köparen haft försäkringsbolag ut till huset som gjorde undersökning men gav avslag med hänsyn till att rören är för gamla och det inte kan få försäkring för skadan. Då grävde köparen upp hela badrumsgolvet och upptäckte att rör till element var rostiga och hade många hål och bara ramlade isär när man tryckte på dem. Nu säger köparen att att det är dolda fel och vill ha ersättning från oss. Kan köparen åberopa dolda fel på dessa rör? Med tanke på ålder på huset och byggnorm från 1966 som bör ha varit känd av besiktningsman och faktum om att ingen undersökning gjordes av rör i våtrum?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till att börja med preskriberas säljarens ansvar för fel i fastighet tio år efter det att köparen har tillträtt fastigheten, se 4 kap. 19 b § Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K4P19bS1). Eftersom försäljningen skedde i november 2015 innebär det således att du som säljare ansvarar för eventuella fel i fastigheten.
Enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1) stadgas att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas det som sägs i 12 § i samma kapitel, se (https://lagen.nu/1970:994#K4P12S1). I 19 § 2 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K4P19S2) står det att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Undersökningsplikten ligger på köparen vid ett fastighetsköp och omfattningen av denna kan variera något, beroende på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Man kan säga att det finns olika grader av undersökningsplikt för köparen, där den normala undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Om det däremot finns symptom på fel i fastigheten, t.ex. lukt, fuktfläckar m.m. så utökas undersökningsplikten för köparen. Något som också kan bidra till detta är om säljaren ger varnande besked om fastigheten i samband med försäljningen, vilket ni har gjort i och med att ni har meddelat köparen de brister som fastigheten har. I NJA 1980 s. 555 utökades även en köpares undersökningsplikt p.g.a. fastighetens ålder, som var ca 30 år gammal, och dess allmänna dåliga skick.
I detta fall är fastigheten byggd 1966 vilket innebär att den var ca 49 år gammal vid försäljningen. Med hänsyn till rättsfallet ovan bör detta medföra att köparens undersökningsplikt var utökad vid besiktningstillfället. Köparen skulle då ha gjort en noggrannare undersökning än vad som normalt krävs och borde då ha upptäckt felet angående rören. Något som dock talar emot köparens undersökningsplikt i detta fall är NJA 1983 s. 865. I fallet konstaterade Högsta domstolen att köparens undersökningsplikt normalt inte sträcker sig till att besiktiga ett tillslutet utrymme. I rättsfallet hade dock säljaren utfäst att fastigheten var nyrenoverad vad gällde bl.a. golvet, vilket gjorde att köparen inte ansågs behöva undersöka utrymmet under golvet. I ditt fall var rören visserligen i ett tillslutet utrymme i våtrummet men av din fråga att utläsa har ni inte gett någon utfästelse om att våtrummet skulle vara renoverat.
Sammanfattningsvis bör de felaktiga rören inte ses som dolda fel i och med att köparen borde ha upptäckt felet vid besiktningen av huset. Troligtvis hade köparen en utökad undersökningsplikt vid besiktningen p.g.a. husets höga ålder samt era varnande besked om brister i fastigheten. Köparen skulle ha undersökt rören i våtrummet trots att de befann sig i ett slutet utrymme, med tanke på att det finns anledning att misstänka brister vad gäller rör i gamla hus.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till!
Med vänlig hälsning
