Tomten saknar dränering och säljaren vägrar ta ansvar
Hej, vi köpte hus juni 2019 byggt 2015. Vi märkte efter ett tag att det var väldigt fuktigt på delar av tomten. När vi tog bort ett trädäck invid huset upptäckte vi att det var en vattenpöl under den. Vi grävde för att hitta dräneringen av tomten som skulle finnas. Vi hittade ingen dränering men mycket vatten trängde fram. Säljarna hävdat att de inte haft några problem. Vi har kontaktat dem och hävdar dolt fel men de vägrar gå oss till mötes.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Gällande rätt:
Reglerna om köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Huvudregeln om faktiska fel finns i 4 kap. 19 § jordabalkensom stadgar att ett fel föreligger dels när en fastighet inte överensstämmer med vad som har avtalats, dels om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Bestämmelsen har dock ett undantag i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. Köparen får inte åberopa en avvikelse som fel ifall denne borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt varierar från fall till fall beroende på fastighetens skick och omständigheterna i övrigt, men enligt praxis anses köparens undersökningsplikt vara långtgående. Säljaren ansvarar endast för dolda fel, vilket är sådana fel som inte går att upptäcka vid en undersökning. Köparen ansvarar alltså för sådana fel som hade kunnat upptäckas, antingen av honom själv eller av en fackman.
Vidare krävs det att köparen åberopar felet och informerar säljaren om det inom skälig tid enligt 4 kap. 19 a § jordabalken. Vad som anses vara skälig tid varierar från fall till fall, men Högsta domstolen har slagit fast i rättsfallet NJA 2008 s. 1159att reklamation som skett 4,5 månader efter det att köparen borde ha upptäckt felet var inom skälig tid.
I ditt fall:
Säljaren har inte någon upplysningsplikt angående avsaknaden av dränering. Säljaren har endast upplysningsplikt då han själv känner till det dolda felet. Du säger att säljarna hävdar att de inte haft några som helst problem med fukten på tomten. Om så är fallet innebär det att säljaren inte haft någon skyldighet att informera er om detta.
Det faller förvisso inom köparens undersökningsplikt att undersöka dräneringen och det är i sig inget fel i köprättslig mening att en fastighet saknar dränering. Men ifall den tidigare fastighetsägaren lovat att tomten har en dränering så kan det leda till att din undersökningsplikt i just det avseendet "släcks". Ifall du och köparen avtalat om att dränering ska finnas så föreligger ett konkret fel eftersom fastighetens skick och standard då avviker från vad som avtalats. Eftersom huset byggdes år 2015 så bör man också kunna utgå ifrån att huset är utrustat med korrekt och fungerande dränering.
Frågan om det föreligger fel eller inte och vem som bär ansvaret är en helhetsbedömning som måste göras i varje enskilt fall, och utan att veta alla bakomliggande omständigheter i ditt fall så är det svårt för mig att ge dig ett klart svar. Sammanfattningsvis tolkar jag din situation som att du och säljaren avtalat om att dränering på tomten ska finnas, och det är således ett konkret fel i lagens mening att tomten saknar dränering.
Det finns som sagt ingen lagstadgad tidsfrist om när köparen måste ha kontaktat säljaren och 4,5 månader är som sagt bara ett riktmärke. Tidsfristens längd kan alltså påverkas av omständigheter såsom att köparen är en privatperson utan särskilda kunskaper i det byggnadstekniska, om köparen inte kunnat upptäcka felet på grund av att denne var bortrest, etcetera. Det är alltså en helhetsbedömning i det enskilda fallet och eftersom jag inte vet när ni upptäckte felet eller hur länge sedan ni kontaktade säljaren så kan jag inte avgöra om er talerätt har gått förlorad.
Vad du kan göra:
Ifall du anser att ett fel enligt lagen föreligger och säljaren inte vill ta ansvar för det så kan du ta ärendet vidare till domstol genom att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Om fastigheten är belastad med ett fel i enlighet med bestämmelserna i jordabalken så kan du kräva prisavdrag eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse enligt 4 kap. 12 § jordabalken. Därutöver ska säljaren ersätta eventuell skada som har uppkommit för köparen.
Behöver du hjälp med att utforma en stämningsansökan så är du varmt välkommen att boka en tid för juridisk rådgivning med våra jurister här på Lawline. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att kontakta oss igen.
Med vänlig hälsning,
