Tolkning av avtal - benefik rättshandling
hej
har hyrt ett rum å hen som bodde här begär hyresfritt en månad!! vilket jag inte accepterar.
I vårt skriftligs avtal som är signerad av bägge parter finns det ingen info om detta.
Men hen hänvisar till disk. samt mail initialt som jag skickade för att se om ett intresse.
Visst intresse blev det å hen ville skriva ett avtal,vilket vi gjorde .Ingen info finnes om hyresfritt.
NU hänvisar hen till ett sms att jag har skrivit om rummet initialt, samt nämnt hyresfritt en månad.
Jag tog hand om deposition som hen NU kräver i retur.
Är det sms-ett som gäller som avtal ? Om så behövs ju inga undertecknade avtal.!!
Ser framemot Ert svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du beskriver att du har hyrt ut ett rum åt en hyresgäst enligt ett hyresavtal mellan dig som hyresvärd och hyresgästen. Du beskriver att du har en deposition som hyresgästen nu kräver tillbaka med hänvisning till att det var överenskommet er emellan att hyresgästen skulle få bo hyresfritt (gratis) en månad.
Jag börjar med att redogöra för vad som kan tänkas hända med anledning av tvisten mellan dig och hyresgästen. Jag kommer sedan belysa vilka argument du kan framföra, samt vilka argument hyresgästen kan framföra, och vilka motargument du i din tur kan framföra mot hyresgästens argument.
Hur kan hyresgästen gå vidare?
Eftersom det är hyresgästen som vill att du ska betala pengar till hen, har hyresgästen så att säga "bollen på sin planhalva" och måste alltså bestämma hur hen ska gå vidare. Om hen inte lyckas övertala dig att betala tillbaka, har hyresgästen att välja mellan två alternativ (förutsatt att hyresgästen inte väljer att helt strunta i att få pengarna): (1) ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten (KFM) eller (2) skicka in en stämningsansökan till tingsrätten.
Om hyresgästen väljer alternativ (1), d.v.s. att ansöka om ett betalningsföreläggande, kommer du att få ett brev från KFM där KFM berättar om hyresgästens krav samt frågar om du bestrider eller inte. Om du inte bestrider, kommer KFM meddela ett utslag och du är då betalningsskyldig. Om du bestrider, kan KFM inte göra något mer. Det bör poängteras att du inte behöver motivera bestridandet med någon argumentation, men det skadar såklart inte att du gör det. Om du bestrider, kommer KFM fråga hyresgästen om hen vill att frågan överlämnas till tingsrätten. Om hyresgästen väljer att överlämna till tingsrätten kommer det bli fråga om en rättegång inför tingsrätten under vilken ni får föra fram er argumentation.
Om hyresgästen istället väljer alternativ (2), d.v.s. att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten sker samma sak som jag beskrivit ovan, med det undantaget att det första steget med KFM "hoppas över".
Du behöver alltså som utgångspunkt inte göra någonting utan du kan vänta på att hyresgästen agerar. Om hyresgästen ansöker om betalningsföreläggande, kan du bestrida detta, varpå hyresgästen får välja att överlämna det till tingsrätten.
För det fall hyresgästen skulle vilja att tingsrätten prövar frågan, kommer tingsrätten att bedöma vem av er som har rätt. I mål som dessa, som i stort handlar om hur man ska tolka ett avtal och parternas bakomligganden ageranden, är det väldigt svårt att på förhand säga vem som kommer vinna. Det finns helt enkelt inte ett klart svar av vem av er som har rätt (det är alltså inte så att det finns en regel som säger att det skriftliga avtalet gäller framför en SMS-konversation). För att öka chanserna att du vinner kommer du behöva argument som stöder din ståndpunkt att du inte är skyldig att betala tillbaka pengarna; du kan alltså behöva argument för varför hyresgästen inte har rätt till en månads hyresfritt. Jag ska i det följande ge dig förslag på de argument du kan framföra. Dessa argument kan du välja att framföra först inför tingsrätten. Du bör dock tänka på att det kan vara en poäng att framföra dessa argument till hyresgästen så tidigt som möjligt, eftersom hyresgästen då kanske inser att hen inte har någon rätt att få pengarna tillbaka.
Förslag på argumentation
Hyresgästen påstår att ni har kommit överens om att hen har rätt till en månads hyresfritt. Hyresgästen påstår med andra ord att du har givit en "gåva" ("en benefik rättshandling"). Det första du därför bör påpeka är att det är hyresgästen som har bevisbördan för att en sådan benefik rättshandling föreligger (att så är fallet framgår bl.a. av rättsfallet från Högsta domstolen NJA 2014 s 346). Det är alltså hyresgästen som måste bevisa att ni har kommit överens om att hyresgästen hade rätt att bo en månad hyresfritt.
Hyresgästen kommer kanske då peka på den konversation ni haft innan avtalet slöts, bl.a. i form av mail. Jag vet inte vad det står i denna konversation. Detta argument från hyresgästens sida kan således vara ett bra argument. Om du t.ex. har skrivit att du lovar en månad hyresfritt är detta ett bra argument för varför hyresgästen har rätt till en månad hyresfritt.
Ett bra motargument till detta, som talar till din fördel, är ert skriftliga avtal. Det du bör anföra som motargument är alltså ert skriftliga avtal. Av avtalet, som upprättats efter konversationerna avseende en hyresfri månad, framgår inte att hyresgästen har någon rätt till en hyresfri månad. Du kan då anföra att en hyresfri månad bara var något som diskuterades och som inte ingick i den slutliga överenskommelsen. Du bör alltså trycka på att det skriftliga avtalet er emellan utgör hela er överenskommelse och att det inte finns några sidoöverenskommelser.
Sammanfattning
Jag har alltså konstaterat att det är upp till hyresgästen att avgöra hur hen vill gå vidare. Eftersom det är hyresgästen som vill ha pengar från dig kan du vänta och se vad hen väljer att göra. Frågan, huruvida hyresgästen faktiskt har rätt att få tillbaka pengar från dig beror på huruvida ni har kommit överens om att hyresgästen skulle ha rätt till en månad hyresfritt. Den frågan måste besvaras utifrån samtliga omständigheter och det är oerhört svårt att på förhand säga vad "det rätta" svaret är. Det kommer ofta beror på hur bra argumentation man kan föra. Jag har därför givit dig förslag på argumentation. Jag föreslår att du framför dessa argument till hyresgästen. Förhoppningsvis inser hyresgästen då att hen inte har rätt till en månad hyresfritt och därför inte har rätt till pengar från dig. För det fall hyresgästen inte inser detta bör du framföra argumenten inför tingsrätten (om det skulle gå så långt).
För det fall att du vill ha hjälp från någon av Lawlines jurister, t.ex. för att prata med hyresgästen eller för att bli företrädd inför en eventuell tingsrättsförhandling, eller om du har kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
Vänligen,
