Tappad köplats i en kooperativ hyresgästförening på grund av utebliven information om hyresgästens (en makes) bortgång - Vad gäller?
Hej, jag blev änka 2016, min make hade en köplats i SKB (stockholms koperativa bostadsrättsförening sedan 1980) Vi tog en lgh 2015 och endast han skrev sig på den adressen, och vi flyttade in, jag var skriven på landstället. Vi två bodde tsm i lgh. Min man gick sedan hastigt bort i cancer 2016, jag blev heltidssjukskriven i nästan ett år. Jag tänkte inte på att skriva mig på adressen och min dotter flyttade in tsm med mig, hon skrev sig då naturligt på lgh, då hon kom från annat boende. Inga frågor från SKB. Jag har har hela tiden sen dess varit skriven på samma adress med mitt mitt andra barn, min son, pga att lånet jag tog borgade för hans boende, annars hade han inte haft ngn bostad. Nu har jag träffat en ny man, vi har köpt en gemensam bostad, min dotter ska också flytta från SKB lgh. Då får jag från SKB att jag blir av med köplatsen som jag nu meddelat att jag vill lämna tillbaka. När jag läser stadgarna står det att jag ska få tre varningar innan jag blir av med köplatsen. Det står ingenstans att jag måste meddela att han har avlidit. Jag vill bestrida att de inte har gett min varning innan jag blir av med platsen. Om inte jag har rätt till att behålla köplatsen, har inte min dotter det som varit skriven på adressen sedan 2016? Hur ser ni på det? Mvh Marie
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Eftersom du skriver att du har blivit av med din köplats utgår jag ifrån att du har blivit utesluten, dvs. att ditt medlemskap numera är förverkat. Ovan uppger du också att det handlar om en kooperativ bostadsrättsförening, men här är det viktigt att framhålla att det i själva verket torde vara fråga om en kooperativ bostadsförening (inte bostadsrättsförening). Du och din avlidne make har med andra ord och tidigare varit hyresgäster, inte bostadsrättshavare.
Övertagande av hyresrätt - Vad gäller?
I 12 kap. 32 § 1 st. JB sägs att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34--37 §§ (i samma kapitel). I grunden behöver alltså tillstånd från hyresvärden erhållas innan ett övertagande sker. Vidare anges, i 12 kap. 33 § 1 st. JB, att det också gäller i fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Och i förevarande fall har det ju handlat om just en övergång genom arv. Därutöver framgår, i bestämmelsens andra stycke, att om hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, har tillagts maken genom bodelning eller arvskifte, får dock maken (du) träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Och sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.
Ovanstående innebär att du hade rätt att överta hyresavtalet efter din avlidne make. Och när det gäller din dotters flytt till den aktuella bostaden kan kort sägas att den inte borde ha utgjort något problem eftersom det aldrig rörde sig om någon andrahandsuthyrning varför hon också bör ha kunnat betraktas som inneboende, vilket i sin tur och enligt huvudregeln inte kräver hyresvärdens samtycke. Jfr 12 kap. 41 § JB vari uttalas att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden (vilket inte har varit fallet här). Men ett övertagande av hyresavtalet hade dock inte varit möjligt för din dotters del utan hyresnämndens godkännande, se 12 kap. 34 § 2 st. JB.
Din huvudsakliga fråga: Den tappade köplatsen - Vad gäller?
Utifrån din ärendebeskrivning misstänker jag att uteslutningen och den tappade köplatsen har sin grund i den uteblivna informationen till föreningen angående din makes död. Genomläsning och/eller granskning av avtal, stadgar och annat dylikt ingår egentligen inte i vår digitala expresstjänst. Men jag har ändå valt att snabbt titta på de aktuella stadgarna. Och av § 9, vilken har rubriken ”Uteslutning”, framgår att om en medlem bryter mot stadgarna, skadar föreningen, motverkar dess intressen eller inte iakttar sina ekonomiska eller övriga förpliktelser mot föreningen och dessutom inte rättar sig efter erhållen skriftlig varning från styrelsen, kan medlemmen uteslutas ur föreningen.
Såvitt jag kan se finns ingen reglering som stipulerar att det skulle vara just tre varningar som gäller. I vart fall inte i § 9. Däremot kan den här bestämmelsen möjligen tolkas som att du först borde ha fått en varning innan ett beslut om uteslutning kan ske. Och huruvida det inträffade räcker för en uteslutning är ganska för mig svårt att besvara. Det kan eventuellt falla in under ”övriga förpliktelser mot föreningen”. En sådan förpliktelse skulle kunna vara kravet på att meddela en hyresgästs bortgång. Och ett sådant krav finns mig veterligen. Förfarandet torde åtminstone vara brukligt på hyresrättens område, jfr vad 12 kap. 33 § 3 st. JB vari sägs att för tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Vidare gäller att hyresgästens make svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen. Här talas det alltså om ”tid efter det att hyresvärden underrättats” liksom om ”tiden före underrättelsen”, vilket implicit måste förstås som att en underrättelse är förväntad när en hyresrätt ska övertas av efterlevande make.
Gissningsvis och mot bakgrund av ovanstående blir beslutet från styrelsens sida svårt att angripa. Möjligen kan du åberopa avsaknaden av varning. Men frågan går inte att hänskjuta till stämman, jfr 4 kap. 8 § 2 st. EFL.
Köplatsen i förhållande till din dotter - Vad gäller?
Din dotter har, såvitt jag förstår, aldrig varit medlem utan endast inneboende hos dig. Relevant bestämmelse återfinns i stadgarnas § 6, vilken heter ”Överföring av medlemskap”. Däri anges följande. Den make/maka eller sambo som genom bodelning, arv eller testamente har förvärvat medlems andel i föreningen får träda in som medlem om han/hon vid medlemmens frånfälle sammanbodde med denne. Likaledes gäller att medlem vid upplösning av långvarigt äktenskap eller samboförhållande får överföra sin andel i föreningen på förutvarande make/maka eller sambo. Denne får då träda in som medlem i föreningen, om detta med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.
Din dotter aldrig har varit sammanboende med medlemmen (din avldine make). Men franförallt räknas inte barn upp bland de personkategorier som potentiellt kan överta medlemskapet och därmed alla de tillgodohavanden som följer med detta. Slutsatsen i den här delen måste därför bli att din dotter inte heller kan överta köplatsen och detta trots att hon har bott där sedan 2016.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
