Nya bestämmelser som straffbelägger svarthandel med hyreskontrakt - Hur fungerar det vid en försäljning av bolaget som är hyresgäst?
Hej
Jag är delägare i ett ab som fn inte bedriver någon verksamhet, bolaget äger ett förstahandskontrakt på en hyresrätt i city. Om jag säljer bolaget då följer hyresrätten med, är det lagligt eller anses det som "svarthandel" med hyreskontrakt? Lokaler brukar många ta betalt för vid överlåtelse, hur fungerar det med lägenheter där hyresgästen är ett bolag?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar inleder jag med att förklara hur jag uppfattar din fråga:
- Du är delägare i ett AB som innehar ett hyreskontrakt för en hyresrätt. Hyresrätten är enligt ert hyreskontrakt en bostadslägenhet och inte en lokalhyresrätt. Du undrar nu om en överlåtelse av bolaget skulle innebära olaglig svarthandel med hyreskontraktet.
Kort om olaglig svarthandel
Nyligen infördes bestämmelser i jordabalkens 12:e kapitel (hyreslagen), vilka straffbelägger handel med hyreskontrakt. Att begära ersättning, att träffa ett avtal om ersättning, eller ta emot sådan som betalning för att överlåta en bostadslägenhet är numera straffbart, hyreslagen 12 kap. 65 §. Förbudet mot att ta emot och ge vederlag för en hyresrätt gäller alltså endast för bostadslägenheter. Det är både tillåtet och vanligt att ta betalt vid överlåtelse av en lokalhyresrätt. Därför är det såklart viktigt hur hyresförhållandet klassificeras.
Hur ska hyresrätten klassificeras?
Den etikett eller rubrik som parterna sätter på ett avtal inte alltid är avgörande för hur avtalet sedan ska tolkas. Det framgår inte av din fråga om bolagets verksamhet har bedrivits i lägenheten, eller den använts som både bostad och verksamhetsställe. Om syftet vid kontraktets ingående var att hyresrätten skulle användas som en personlig bostad är det sannolikt att avtalet ska tolkas så. I annat fall finns det en möjlighet att avtalet i realiteten borde klassificeras som ett lokalhyresavtal.
Om bolaget överlåts byter inte hyresvärden kontraktspart
Eftersom bolaget är hyresgäst sker inte någon överlåtelse i sig av hyresrätten enbart på den grunden att bolaget byter ägare vid en försäljning. Hyresvärden får ju i sådant fall inte någon ny kontraktspart.
Är tanken att sälja av bolagets alla tillgångar genom en inkråmsöverlåtelse skulle det däremot innebära att hyresgästen blir en annan, och att hyreskontraktet överlåts. Att tänka på vid en sådan överlåtelse av hyreskontraktet är att hyresvärdens samtycke krävs, hyreslagen 12 kap. 32 §. I vissa fall kan hyresnämnden istället ge tillåtelse till en ny hyresgäst.
Får du ta betalt för hyresrätten vid en försäljning av bolaget?
Den här typen av transaktioner är knappast det som lagstiftaren har åsyftat som grund för behovet av den nya lagen. Syftet med lagen är bland annat att motverka organiserad brottslighet och få en bättre fungerande hyresbostadsmarknad. Gäller det en bostadslägenhet är det dock inte tillåtet att sätta ett pris på hyreskontraktet, oavsett om det är en juridisk person som är hyresgäst eller ej. Det finns inte något undantag för detta i lagen. Därför är mitt råd att du vid en överlåtelse är försiktig med hur bostadshyresrätten hanteras.
Precis som du skriver i din fråga är det vanligt att uppskatta ett värde på en lokalhyresrätt och ta betalt för att överlåta den, eller tillmäta dess värde vid en förhandling om priset vid försäljning av ett bolag.
Eftersom det i vissa fall är så att hyresavtalet kan klassificeras om från ett bostads- till ett lokalhyreskontrakt skulle jag utreda den möjligheten. Det förutsätter att hyresrätten använts som affärsställe/för er verksamhet och främst att syftet vid kontraktets ingående inte var att hyresrätten skulle vara en personlig bostad. Skulle kontraket tolkas om till att istället omfatta en lokalhyresrätt innebär det att du kan ta betalt för överlåtelsen.
Mina rekommendationer
Om du tror att det finns förutsättningar för att tolka om kontraktet föreslår jag att du utreder den möjligheten vidare. Då kan det vara bra att låta en jurist titta på hyresförhållandet och göra en bedömning av alla relevanta omständigheter. I sista hand kan det bli nödvändigt att föra en fastställelsetalan i tingsrätten. Det kan även vara en god idé att kontakta en jurist om du bestämmer dig för att överlåta bolaget, eller din del av bolaget. Om du är intresserad av att få kvalificerad juridisk konsultation hjälper jag dig gärna att komma i kontakt med en juristkollega på Lawlines juristbyrå. Kontakta mig gärna mail, hanna.lindqvist@lawline.se, så hjälper jag dig vidare.
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Ställ gärna en ny fråga till oss om det är något annat du funderar över! För ett garanterat svar, använd dig gärna av expresstjänsten vi erbjuder.
Med vänliga hälsningar,
