"Svarta" andrahandskontrakt juridiskt bindande
Hej,
Jag har blivit erbjuden att hyra en lägenhet i andra hand utan att personen i fråga som jag hyr från har tillstånd från hyresvärden. Personen med första hands kontraktet har erbjudit mig ett "svart kontrakt" på obestämd tid, endast mellan oss, men jag är osäker på vad gäller och vilka rättigheter och skyldigheter ett sådan kontrakt innebär.
Exempel på frågor:
- Vad gäller det för uppsägningstid för mig som andra hands hyrestagare om jag vill säga upp lägenheten?
- Vad gäller det för uppsägningstid om första hands hyrestagaren säger upp mig?
- Kan jag som andra hands hyrestagare bli juridiskt betalningsskyldig om vi inte är eniga om uppsägningstid eller hamnar i någon annan tvist kring hyra? Är risken på mig eller personen som innehar första hands kontraktet?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För ett sk. ”svart” hyreskontrakt gäller samma regler mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen som om uthyrningen hade skett med hyresvärdens tillstånd. Andrahandshyresgäster har ingen så kallad besittningsrätt. Det innebär att förstahandshyresgästen kan säga upp avtalet utan att ange något särskilt skäl.
Förstahandshyresgästen måste dock ändå beakta lagens regler om uppsägningstid, enligt 12 kap. 4 § JB. Om det inte är överenskommet att hyresavtalet upphör att gälla vid en viss tid kallas det att avtalet är på obestämd tid. Om ingen särskild uppsägningstid är avtalad gäller då tre månaders uppsägningstid för båda parter. Då får ingen part säga upp hyresavtalet att gälla tidigare än det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen. Om förstahandshyresgästen tex 27 januari får för sig att säga upp dig kan han tidigast ange att hyresavtalet ska sluta gälla vid månadsskiftet april/juni. Om förstahandshyresgästen tar ett tidigare datum är uppsägningen ogiltig.
Detta går inte att avtala bort till din nackdel men däremot till din fördel, 12 kap. 1 § 5 st. JB. Ni kan alltså avtala om att du ska kunna säga upp kontraktet med kortare varsel än tre månader. Om det exempelvis skulle stå ”en månads uppsägningstid” i kontraktet så innebär det alltså att du har rätt att säga upp kontraktet med en månads varsel men att förstahandshyresgästen ändå måste beakta lagens tre månader för att säga upp dig.
Hyresavtalet mellan dig och förstahandshyresgästen är som sagt gällande vilket innebär att du är juridiskt bunden att betala hyra till honom för den tid kontraktet löper. Vägrar du betala kan han alltså stämma dig på betalning i domstol.
Är det då ingen skillnad alls mellan ”svarta” och ”vita” andrahandskontrakt? Jo, den betydande skillnaden är att förstahandshyresgästen riskerar att få hyresrätten förverkad om hyresvärden upptäcker att han hyr ut i andra hand, och han inte vidtar rättelse efter tillsägelse, 12 kap. 42 § 3 p. JB. Om det finns grund för förverkande kan hyresvärden säga upp kontraktet omedelbart. Ett förverkande går även ut över dig eftersom du då inte heller får bo kvar. Ni tar alltså båda en risk genom detta arrangemang. Detta kan vara värt att påpeka för förstahandshyresgästen om han inte vill följa lagens regler om uppsägningstid.
Om du vill veta mer om dina rättigheter som andrahandshyresgäst eller vill stämma förstahandshyresgästen rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.
Mvh
