Stämma säljaren vid fel i bostadsrätt.

Question

Köpte nyligen en lägenhet. Trots undersökning, märkte vi inget fel förrän vi flyttade in. Beroende på att en av oss är alergisk mot mögel, upptäckte vi att det fanns en omfattande fuktskada i badrummet efter att ha varit i lägenheten några dagar. Skadan är av en sort som måste åtgärdas utan fördröjning (potentiellt skadligt mögel i vägg och golv). Säljarna har inte informerat om det då de påstår att de inte kände till skadan. Anmälde det vi hittade till säljaren och mäklaren två-tre dagar efter övertagande. Försökte komma överens med säljarna om en mindre ersättning fråbn deras sida. De tycket inte att de har något ansvar alls eftersom de inte visste om skadan (?) och anser att det är helt och hållet köparens ansvar att upptäcka detta innan köpet. Känns inte fair att köparen skall upptäcka något vid ett eller ett par besök, som säljaren inte visste om efter att ha bott i lägenheten i tre år?! Antingen är det säljaren säger sant och då var skadan verkligen svår att upptäcke, eller så visste säljaren om detta och hoppades att köparen inte upptäcker det. Oavssett vilket, känns det som orättvist att köparen skall bära hela ansvaret. Jag funderar på att stämma säljaren i tingsrätten om inte det från början är meningslöst. Vad göra?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!

Eftersom det verkar röra sig om ett köp av bostadsrätt mellan två privatpersoner gäller Köplagens bestämmelser, se https://lagen.nu/1990:931.

Avtalet.

Det första som behöver uppmärksammas är att avgörande för hur ni kan gå vidare är hur köpeavtalet för bostadsrätten ser ut. Köplagen är "dispositiv" vilket innebär att man kan avtala om annat än det som anges i köplagen, se köplagen 3 §. Det som står i avtalet är således det som i första hand avgör vilka möjligheter ni har att gå vidare med ärendet. Skulle det vara så att avtalet reglerar hur ni får reklamera fel gentemot säljaren, inom vilken tid detta skall göras, vilken typ av fel som kan vara ersättningsgrundande eller rent av utgöra grund för att häva köpet, så gäller avtalet i dessa avseenden.

Om avtalet kan anses oskäligt gentemot någon part, t.ex. om avtalet anger att köparen inte kan göra några fel alls gällande mot säljaren, så kan det jämkas med stöd av avtalslagens 36 §, se https://lagen.nu/1915:218#P36. Detta innebär att delar av avtalet inte kan anses gälla mellan parterna. Om delar av avtalet jämkas så träder köplagen in och reglerar det aktuella förhållandet, t.ex. vilka fel som utgör grund för prisavdrag.

Generell undersökningsplikt.

Eftersom en bostadsrätt är lös egendom så gäller köplagens bestämmelser och inte jordabalkens. Viss vägledning kan dock hämtas från JB angående t.ex. vilka typer av fel som kan göras gällande och hur undersökningsplikten är uppbyggd.

Enligt jordabalken har köparen en omfattande undersökningsplikt, detta ska dock inte förstås som att köparen måste faktiskt undersöka fastigheten utan det är de fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som köparen inte får göra gällande mot säljaren, JB 4:19 st. 2 se https://lagen.nu/1970:994#K4P19. Det rör sig således i huvudsak om fel som köparen inte kunnat upptäcka, med en normal köpares kunskaper, vid en undersökning av bostaden, i huvudsak dolda fel.

Köparens undersökningsplikt enligt köplagen regleras i 20 §. Köplagens undersökningsplikt har inte helt samma innebörd som jordabalkens, men det som kan sägas är att dolda fel i princip alltid kan åberopas. Eftersom det rör sig om en fuktskada som varken ni eller säljaren påstår sig ha känt till talar detta för att det rör sig om ett dolt fel som kan åberopas gentemot säljaren. Även om felet visar sig först senare, efter tillträdet, kan säljaren hållas ansvarig om felet uppstått medan lägenheten var i säljarens vård, köplagen 21 §. Enligt köplagen måste även köparen undersöka lägenheten om säljaren uppmanar till detta för att kunna göra fel, som kan upptäckas vid en undersökning, gällande mot säljaren. Eftersom ni har undersökt lägenheten och inte kunnat hitta felet så talar det för att ni uppfyllt er undersökningsplikt.

Fel i rättslig mening.

I första hand kan undersökas om bostadsrättens skick stämmer överens med vad som följer av köpeavtalet. Om den typ av fel som ni har upptäckt inte tags upp på något vis i köpeavtalet kan det rent allmänt sägas att bostadsrätten avviker från vad ni "med fog kunnat förutsätta", vilket innebär att det rör sig om ett sådant fel som ni inte kunnat förvänta er. Vad ni kan förvänta er utgår ifrån de uppgifter ni fått från säljaren samt vad ni kunnat upptäcka vid er undersökning av bostaden. Om säljaren inte vetat om felet och det inte fanns någon annan anledning att misstänka att mögel fanns i badrummet så föreligger fel enligt Köplagens 17 § st. 3.

Fel anses också föreligga om säljaren vid köpet eller innan köpet angett att sådana typer av fel, som fuktskadan, inte fanns. Avgörande för att kunna använda sig av denna rättsliga grund är att felet, om köparen skulle fått veta att det fanns, skulle ha inverkat på köpet. Det skulle kunna innebära att köparen hade varit villig att betala ett lägre pris, köparen kan fortfarande vilja köpa bostadsrätten trots felet, men köpet måste konkret påverkas av felet, se Köplagens 18 § st. 1.

Friskrivningar.

Åter igen är köpeavtalet avgörande för vilka friskrivningar som är rättsligt bindande, anger säljaren att han inte svarar för ev. fuktskador så kan ni inte kräva ersättning av säljaren. Anges en generell friskrivning som "säljes i befintligt skick" är denna inte lika bindande, bostaden anses fortfarande felaktig om köparen angett att fel liknande fuktskadan inte finns. Bostaden anses även felaktig om säljaren före köpet underlåtit att upplysa er om fuktskadan trots att hen hade vetskap om denna. Det kan dock vara svårt att bevisa att säljaren hade vetskap om felet, beroende på omständigheterna, och det kan därför vara klokt att använda en annan grund för att hävda fel i bostaden. Den sista grunden ni som köpare kan göra gällande mot säljaren, trots en friskrivning, är att bostaden är i väsentligt sämre skick än ni med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter kunnat förutsätta, se Köplagen 19 §.

Om ingen av dessa grunder eller en kombination av dessa är tillräckliga kan ni även angripa själva friskrivningen som oskälig, så som angetts ovan under rubriken Avtalet, med stöd av Avtalslagen 36 §.

Rättsliga verktyg.

Om ni kommer fram till att ni anser fel föreligga i bostadsrätten, den typen av fel inte hanteras i köpeavtalet eller finns med i en friskrivning, så finns det flera alternativa rättsliga verktyg.

I första hand har säljare rätt att avhjälpa felet, utan kostnad för köparen, om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren, se köplagen 34 §. Om säljaren vägrar göra detta kan ni avhjälpa felet och kräva ersättning av säljaren motsvarande avhjälpandekostnaden. Ni måste dock meddela säljaren att ni vill att hen avhjälper felet innan ni själva åtgärdar det, om inte det är som ni säger att ni inte kunnat avvakta med att avhjälpa felet p.g.a. hälsorisker.

Istället för avhjälpande kan ni kräva prisavdrag motsvarande skillnaden mellan bostadens värde med och utan felet, se köplagen 37 och 38 §§. Som sista utväg kan ni teoretiskt försöka häva köpet, detta kan dock vara svårt eftersom det krävs att felet är av väsentlig betydelse för er del och säljaren borde ha insett detta. Vad som är av väsentlig betydelse är svårt att bedöma och varierar från fall till fall, köplagen 39 §.

Har ni lidit skada, utöver själva fuktskadan, kan ni ha rätt till ersättning/skadestånd för ex. hotellvistelse under den tid som krävs för att åtgärda skadan. Vad ni kräver skadestånd för måste dock vara nödvändigt utifrån de omständigheter som råder, det går inte att kräva ersättning för hotellkostnader om ni hade kunnat bo kvar i lägenheten eller löst det på billigare sätt, köplagen 40 §. Skadeståndets omfattning kan hittas under köplagens 67 §.

Stämma säljaren.

Om säljaren, efter att ni presenterat det "rättsliga läget", fortfarande inte vill gå med någon form av uppgörelse så får ni vända er till tingsrätten. Det är då den tingsrätt där säljaren har sin hemvist som är behörig domstol att pröva saken. Skulle det vara så att säljaren äger hela fastigheten så är det den tingsrätts område som fastigheten ligger inom som är behörig att pröva tvisten. Reglerna för vilken tingsrätt ni ska vända er till finner ni i rättegångsbalkens 10 kap, se https://lagen.nu/1970:994#K4P19.

Slutsats.

Ni verkar ha grund för att kräva avhjälpande, åtgärda felet själva och kräva ersättning av säljaren eller i sista hand begära prisavdrag. Vill inte säljaren gå med på något av detta tror jag, utifrån de uppgifter jag har tagit del av, att ni har goda möjligheter att vinna framgång i tingsrätten.

Har ni mer frågor eller behöver mer hjälp rekommenderar jag er att kontakta vår telefonrådgivning på tel. [phone] eller skicka ett mail till [e-mail] för att få ytterligare hjälp med att bl.a. utforma en stämningsansökan.

Med vänlig hälsning