Stambyte och förändring av liten betydelse, omprövning/ogiltiga beslut i Brf
Bostadsrättförening 140 lägenheter i Göteborg. Styrelsen har delat upp VA-frågan; nya avlopp och inkommande vattenrör, i 2 delar. Nu relining, vilket de ju kan besluta om själva, och om 4 år en åtgärd av inkommande vattenrör.
Fråga: eftersom man valt att dela upp frågan enl ovan är risken att medlemmarna inte har ngt val utan blir tvungna att välja inkommande vattenrör i nya lägen och inte ett helt stambyte. Regelns om 2/3 majoritet för val av åtgärd vid förändring av bostadens yta faller i o m att det inte skulle vara ekonomiskt försvarbart när avloppen redan är åtärdade samt säkert många byggt om sina badrum och dessa måste göras om igen vid ett stambyte.
(Ett stambyte, vilket i vårt fall skulle vara det rätta redan nu, skulle innebära att såväl avlopp som inkommande vattenrör byts på en gång. Styrelsen har valt relining och uppdelning för att hålla nere lån/ månadskostnaden. Rören är alla i bevisat dåligt skick.)
Vi har förstått att styrelsen och har en möjlighet att mena att förädringen med tappvatten i nytt läge är ringa och att man därför inte behöver rösta om 4år. Kan det stämma? Hur definieras en mindre/ ringa förändring av yta så att Bostadsrättslagens kap 9:16 el liknande faller?
Vi känner oss rättslösa mot styrelsen.
Vad kan vi göra?
Lag el dyl att stötta oss mot?
Mvh,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
De lagar som reglerar bostadsrättsföreningar är lag om ekonomiska föreningar och bostadsrättslagen (BRL).
Jag inleder med en kort förklaring till 9:16 BRL, paragrafens första stycke innehåller ett undantag från huvudregeln att det räcker med enkel majoritet för beslut av föreningsstämman. För att ett beslut i en fråga som anges i denna fråga ska vara giltig krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits punkt 1 – 5 i bestämmelsen. Det är också viktigt att känna till att bostadsrättsföreningens styrelse har ett yttre underhållsansvar samt ett underhållsansvar för stamledningar enligt 7:4 och 7:12 BRL.
Vid bedömningar av vad som anses vara väsentlig förändring ser man både till förarbeten både till nya och gamla bostadsrättslagen där man främst söka ledning i åtgärdens omfattning, de ekonomiska åtaganden som följer med åtgärden, vad som kan anses vara allmänt vedertaget om inte stadgarna eller beslut som fattas av stämman ger besked. Vissa mindre ombyggnader kan styrelsen besluta om men större beslut ska fattas av stämman. Det är viktigt att styrelsen har stor handlingsfrihet att bedöma vilka åtgärder som kräver ett ställningstagande av stämman och vilka åtgärder som styrelsen själv kan besluta om. Vart gränserna kring detta går anges i praxis. (SOU 1988:14 s. 138)
Med förändringar kan avses sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer, det vill säga främst om- och tillbyggnader. Bedömning av om en förändring är väsentlig ska endast göras i förhållande till ingreppets art. Normalt torde förändringar av väsentligt slag också vara kostsamma. I vissa fall kan föreningsstämmans beslut behövas trots att åtgärden är liten. Kostnaden kan även vara hög utan att förändringen är väsentlig. Detta innebär att det främst är ingreppets art som är av betydelse. (prop.1990/91 s.218)
Beslut om balkongbygge som inte medför någon fysisk förändring av klagandenas egna lägenheter men som bedömts menligt inverka på deras rätt genom att lägenheterna skulle bli mindre attraktiva och förlora i värde har krävt hyresnämndens godkännande, se RH 2001:24. Byte av säkerhetsdörr anses inte innebära en förändring av lägenheten, se Svea Hovrätt i ÖH 3580-09. Inte heller har fönsterbyte ansetts innebära en sådan förändring att tillstånd krävs, RH 2015:12. I RH 2014:13 ansågs ett stämmobeslut om att parkeringsplatser inte längre skulle vara upplåtna med bostadsrätt inte vara en förändring på grund av om- eller tillbyggnad.
Stambyte ses som en ren underhållningsåtgärd som föreningen har rätt att göra enligt 7:12 BRL. Om det i samband med stambyte krävs ombyggnadsåtgärder i samband med stambytet och dessa innebär en förändring av lägenheten blir 9:16 tillämplig. I fallet SÖH 409/12 fann hovrätten att åtgärder i badrum i form av utbyte av ytskikt inklusive fuktspärrar samt nya toalettstolar som skulle fästas i vägg istället för golv, ingick i bostadsrättsföreningens underhållsskyldighet och att det var deras rätt att utföra behövligt underhåll av stamledningar och andra åtgärder som ligger under den yttre underhållsskyldigheten. Föreningen har dock en skyldighet att så långt som möjligt återställa badrummet i det skick som det var före ingreppet. Hovrätten fann att dessa åtgärder avsåg förändringar som träffas av 9:16 första stycket andra punkten.
Med stöd av ovan nämnda avgörande fann hyresnämnden i ärende 14255-02 att ett beslut som innefattade dels stambyte med helrenovering av badrum, dels ändring av ventilation samt olika dispositioner avseende anslutning för wc i badrum, ersättande av badkar med dusch och tvättmaskinsanslutning inte kunde anses som en förändring som hade liten betydelse för bostadsrättshavarna. Prövning skedde därför enligt 17:1 stycket första meningen. "ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren". Hyresnämnden fann att föreningen inte kunde visa att åtgärderna var angelägna och godkände därför inte beslutet i dessa delar.
Det finns ingen entydig definition av vad som utgör en mindre/ringa förändring utan det bestämmas från fall till fall med hänsyn till förarbeten till bostadsrättslagen, praxis, föreningens stadgar, motiveringen kring beslutet och beroende av ingreppets art samt vilka kostnader som beslutet medför för föreningens medlemmar. Frågan om ändringar av tappvattenledningar är ringa beror på hur de faktiska åtgärden görs det beror helt på tillgreppets art.
Frågan huruvida ett beslut på föreningsstämman tillkommit i behörig ordning och med föreskriven majoritet (klandertalan) är en fråga som prövas av allmän domstol efter talan mot föreningen att beslutet ska ändras eller upphävas enligt lagen om ekonomiska föreningar 6:47. En talan enligt 47 § ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet, om talan inte väcks inom denna tid, är rätten att föra talan förlorad. Talan får väckas senare än enligt första stycket, när 1.) beslutet är sådant att det inte kan fattas ens med alla medlemmars samtycke, 2.) samtycke till beslutet krävs av alla eller vissa medlemmar och något sådant samtycke inte har getts, eller 3.) kallelse till föreningsstämman inte har skett eller de bestämmelser om kallelse som gäller för föreningen i väsentliga delar inte har följts.
I vissa fall kan det vara enklare att pröva stämmobeslut vid Hyresnämnden. Hyresnämnden kan pröva stämmobeslut som rör frågan om syftet med den beslutade åtgärden skäligen kan tillgodoses på annat sätt. I dessa fall kan hyresnämnden ta ställning till såväl utrymmesmässiga, tekniska och kostnadsmässiga frågor. En förutsättning för Hyresnämndens prövning är att bostadsrättshavaren inte har samtyckt till åtgärden.
Rekommendation
Jag rekommenderar att föreningen i första hand ansöker om att stämmobeslutet prövas av Hyresnämnden angående fråga om inte åtgärden kan tillgodoses på annat sätt och om beslutet är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Vid prövningen ska Hyresnämnden göra en avvägning mellan föreningens och bostadsrättshavarens motstående intressen. I andra hand kan talan om klander av beslutet föras vid Tingsrätten men det är en avsevärt dyrare process än den vid Hyresnämnden. Min rekommendation är att du anlitar en jurist för att hjälpa dig att formulera stämningsansökan/ansökan om prövning och för processen framåt, det är bra att börja med en rättsutredning där en jurist har tillgång till både beslutet och föreningens stadgar.
Jag vet inte hur länge sedan beslutet fattades därför tar jag inte ställning till frågan om preskription här men du kan läsa om preskription för talan i texten ovan.
Om något är oklart i mitt svar eller om du vill anlita en Lawlines jurister för att hjälpa dig att formulera en ansökan till hyresnämnden eller Tingsrätten kan du mejla mig. jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
