Slottsregeln
Hej, har för några år sedan köpt en gamal skola från 1910 med tomt på drygt 3 hektar samt ett ytterligare hus på tomten. Skolan har en bo area på 240 m2 men även en bi area på 180 m2 som vi idag använder och renoverar, värmer upp etc. Kommer från nyår att starta en Enskild firma / Jordbruksfastighet och har då hört att man kan göra sk "Slottsavdrag" och lägga även bostadshuset i firman. Vi bor idag inte i huset mer än på helger och semestrar. Fråga: Kan jag göra Slottsavdrag från nästa år direkt eller måste jag taxera om huset och inkludera bi arean som bo area då 420 m2? Kan också tillägga att huset är väldigt speciellt, värt och bevara med stora fönster och kupor och bygden är väldigt glada att vi tar hand om huset. Men naturligtvis väldigt dyrt både i drift och renovering. Tacksam för svar och tips hur jag kan ta frågan vidare
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Eftersom din fråga berör inkomstskatt och så kallade "slottsavdrag" blir inkomstskattelagen, härefter förkortad som IL, tillämplig.
Privatbostad eller näringsfastighet?
Med privatbostad avses ett småhus som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap. 8 § IL). Med "övervägande" avses ytan och inte tiden som huset nyttjas. Som exempel kan rättsfallet RÅ 1998 not. 38 nämnas där Högsta förvaltningsdomstolen fann att en fritidsfastighet som lämnats för uthyrning 50 veckor om året och som för övrigt användes för ägarens eget boende var en privatbostad. Detta innebär att huset, trots att ni endast använder det då och då, enligt huvudregeln kommer att betraktas som en privatbostad.
Slottsregeln
Om ägaren begär det räknas ett småhus på en lantbruksenhet inte som privatbostad, om småhuset har en storlek om minst 400 kvadratmeter och nybyggnadsår före år 1930 (2 kap. 9 § tredje stycket IL). Detta innebär att fastigheten istället räknas som en näringsfastighet (2 kap. 14 § IL). Med storlek avses både bo- och biutrymmen (2 kap. 9 § IL och 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen). Eftersom du skriver att den totala storleken överstiger 400 m2 och byggnaden uppfördes innan år 1930 så uppfylls kraven för att huset istället kan få klassas som en näringsfastighet.
När avgörs klassificeringen?
Frågan om en bostad ska räknas som privatbostad under ett visst kalenderår ska bestämmas på grundval av förhållandena vid årets utgång (2 kap. 10 § IL). Bedömningen görs således för varje kalenderår.
Beskattning och avdrag
Innehav av en näringsfastighet räknas alltid som näringsverksamhet. Inkomster och utgifter som hör till fastigheten under innehavstiden beskattas enligt vanliga regler för näringsbeskattning. Om du själv använder en del av näringsfastigheten privat, ska ett värde motsvarande marknadsmässig hyra av huset tas upp som intäkt i näringsverksamhet.
Utgifter för reparationer och underhåll av byggnad och markanläggning får dras av omedelbart. Däremot ska utgifter för förbättringar (ny-, till- och ombyggnad) läggas till avskrivningsunderlaget och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag (19 kap. 2 § IL). Det är inte alltid helt lätt att avgöra var gränsen mellan underhåll/reparationer och förbättringar går. Reparation och underhåll kan dock generellt sägas vara sådant arbete som görs för att återställa en byggnad i det skick den befann sig då den var nybyggd (alternativt till- eller ombyggd). Byggnadsarbetet ska tekniskt ha karaktär av reparation eller underhåll, till exempel byte av panel eller fönsterbyte. Om det sker viss förbättring på grund av det inte går att återställa det exakt (med hänsyn till den tekniska utvecklingen i fråga om byggnadsmaterial osv) kan man ändå få omedelbart avdrag. Kvalitetsförbättringar kan dock i vissa fall vara så stora att åtgärderna inte kan klassas som reparation utan istället ses som grundförbättringar.
Det kan även vara bra att veta att nyttjande av näringsfastighetens boyta kommer att betraktas som en bostadsförmån.
Sammanfattning
Fastigheten kan på begäran av er klassificeras som en näringsfastighet istället för en privatbostad med den så kallade slottsregeln. Detta medför att fastigheten beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet och att ni får göra direkta avdrag för underhålls- och reparationskostnader. En begäran om att fastigheten ska omklassificeras kan framställas redan för nästa kalenderår, utan att du först taxerar om huset. Om ni nyttjar boytan själva räknas det som en bostadsförmån.
Mitt råd till dig är därför att begära omklassificering av fastigheten hos Skatteverket, eftersom det kommer möjliggöra för avdrag för underhålls- och reparationskostnader.
Om du skulle ha några frågor om mitt svar får du mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
