Skattemässigt värde vid överlåtelse av näringsfastighet till av överlåtaren helägt aktiebolag

2018-11-09 i Fastighetsskatt
FRÅGA
Hej!Min pappa funderar på att ge sina näringsfastigheter som han driver i en enskild firma som gåva till ett AB, som han äger till 100%. Det står bland annat på skatteverket hemsida "Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde (huvudsaklighetsprincipen)" det står också "Om en fastighet överlåts till ett företag för en ersättning som motsvarar det skattemässiga värdet, kan överlåtelsen komma att behandlas som en gåva skattemässigt enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen.Min fråga är då vad som menas med det skattemässiga värdet? Är det detsamma som det bokförda värdet, alltså inköpspriset minus ärlig avskrivning. Eller är det Taxeringsvärdet? Eller är det marknadsvärdet?Vad är det högsta priset som han får ta för att det ska räknas som gåva?Tack:)
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Skattemässigt värde vid överlåtelse av bolag

Utgångspunkten är att en överlåtelse av näringsfastighet till ett bolag, som överlåtaren äger i dess helhet, behandlas som en avyttring. Detta även fastän ersättningen understiger taxeringsvärdet, eftersom det i sådana fall anses saknas ett gåvomoment (RÅ 1993 ref. 43 I).

I de fall en fysisk person (eller handelsbolag) överlåter kapitalvinstbeskattad egendom till underpris till, bland annat, ett svenskt aktiebolag, vari överlåtaren direkt eller indirekt är delägare, aktualiseras dock särskilda regler. Sammanfattningsvis kan reglerna sägas innebära, att det vid kapitalvinstbeskattningen ska anses att en näringsfastighet har avyttrats för ersättning motsvarande det skattemässiga värdet (53 kap. 4 § IL).

Vad avses med underpris?

Med underpris avses de fall en kapitalbeskattad tillgång överlåts utan ersättning, eller mot ersättning som understiger tillgångens marknadsvärde och omkostnadsbeloppet (53 kap. 2 § IL). I de fall överlåtelsen sker till marknadsvärdet, eller omkostnadsbeloppet, för tillgången, ska de allmänna kapitalvinstreglerna tillämpas. I sådana fall tillämpas inte de särskilda bestämmelserna i 53 kap. IL.

Underpris för näringsfastighet

Enligt Högsta förvaltningsdomstolen har omkostnadsbeloppet i 53 kap. 2 och 4 §§ IL samma innebörd för näringsfastigheter. Innebörden av detta är att reglerna i 53 kap. inte ska tillämpas i de fall näringsfastighet överlåts till ett pris som motsvarar det skattemässiga värdet. Definitionen av det skattemässiga värdet återges i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL. I detta fall ska även värdehöjande reparationer återföras (RÅ 2007 ref. 51). Detta framgår av 33 kap. 12 § IL.

Skattemässigt värde för näringsfastighet eller näringsbostadsrätt

För näringsfastigheter ska tillgångens skattemässiga värde anses såsom omkostnadsbelopp (53 kap. 4 § IL). Såsom nämnts återfinns definitionen i 2 kap. 32 § första och andra stycket IL.

Vid överlåtelse av näringsfastigheter ska omkostnadsbeloppet sättas ned med:

(1) medgivna avdrag för värdeminskning på byggnad eller markanläggning (2) skogsavdrag (3) avdrag för substansminskning (4) avskrivning som skett av byggnad eller mark i samband med att en ersättningsfond tagits i anspråk.

Slutsats

Det skattemässiga värdet i din fars fall utgörs sålunda av omkostnadsbeloppet, minskat med övriga nämnda delar. Omkostnadsbeloppet är ett av de belopp som ligger till grund för beräkningen av kapitalvinsten och utgörs av de utgifter som hänförs till köpet av tillgången (så kallade anskaffningsutgifter) tillsammans med sådana utgifter som har lagts ut för att öka tillgångens värde (så kallade förbättringsutgifter). Detta innebär att kapitalvinsten beräknas till skillnaden mellan ersättningen för tillgången som har avyttrats, minskad med utgifter i samband med avyttringen, och omkostnadsbeloppet. När en fastighet innehas kommer dock en del av utgifterna för fastigheten att förbrukas genom att fastighetens byggnader minskar i värde. På grund av detta lämnas för näringsfastigheter värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag är vidare något som måste beaktas vid beräkningen av kapitalvinsten.

Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist som kan bistå er i överlåtelsen, för att uppnå de mest fördelaktiga villkoren för överlåtelsen.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Pontus Schenkel
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll