Skattemässig beräkning vid försäljning av bostadsrätt
Hej! Funderar på olika utfall avseende säljandet av bostadsrätt.
Jag äger 10% och min pappa 90% i en bostadsrätt som vi köpte för 1,1 milj 2003 i Sthlm, enligt mäklarens värdering ligger den på ca 2,2-2,4 miljoner idag.
alt 1: Att vi använder oss av gåvobrev, dvs att pappa ger sina 90% till mig. Då slipper han vinstskatta. Hur mkt behöver jag vinstskatta sen när jag säljer?
alt2: Enligt mäklaren förekommer det att man gör så för att slippa vinstskatt (pappa) och så "betalar" jag en summa för att han ska ge sin del. Tex jag skulle betala honom privat typ 1,7-2 miljoner (pengar som jag får ta lån på). Är detta lagligt? Eller räknas det som svarthandel??
alt 3 Vi gör det som ett "köp" han säljer för ex 2 miljoner och då skattar han vinsten. Och i framtiden om jag säljer blir min vinstskatt belopp X-2 milj?
Tacksam för lite hjälp med dessa frågor!
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Inledning
Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!
Eftersom Ni vill ha reda på vilket alternativ som är mest fördelaktigt ur ett skattemässigt perspektiv är det inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) som är aktuell i Ert fall.
Utifrån Er frågeformulering kommer svaret bestå av en kommentar till Ert alt. 2 och sedan två skattemässiga beräkningar till alt. 1 och 3.
I svaret utgås ifrån att Ni har köpt bostadsrätten (BR) för 1,1 mkr och säljer den för 2,2 mkr. Vidare utgås ifrån att BR är en privatbostadsrätt d.v.s. att någon av Er bor i den och inte hyr ut den yrkesmässigt.
Alternativ 2
Som Ni själva var inne på är en överlåtelse som Ni betecknar som "gåva" inte en gåva om Ni i efterhand gör en "privat transaktion" motsvarande gåvans egentliga värde. Detta är en transaktion som skatteverket (SKV) skulle beteckna som köp och Ni (beteckningen Ni avser både Er och Er far) skulle med stor sannolikhet bli eftertaxerade och drabbas av skattetillägg alternativt dömda för skattebrott.
Innebörden av att bli eftertaxerad och drabbas av skattetillägg är att Ni får betala ytterligare skatt på det ursprungliga beloppet. Skattetillägget är 40 % på ursprungligt skattebelopp. Detta innebär att om Er far vid en försäljning till Er hade fått betala 200 000 kr i skatt så tillkommer nu ett tillägg om ytterligare 40 % multiplicerat med de ursprungliga 200 000 vilket motsvarar (200 000 * 0,4=80 000) 80 000 kr. Total skatt blir då 280 000 kr istället för 200 000 kr. Notera att detta är ifall Ni inte skulle åtalas för skattebrott vilket istället kan medföra fängelsestraff.
Vi på Lawline kan inte råda Er till att vidta denna typ av transaktion då den ligger utanför lagens ramar.
Alternativ 1
Om Er far ger Er hans andel i gåva är det mycket riktigt så att han inte behöver skatta något. Om vi sedan utgår ifrån att Ni säljer bostadsrätten (BR) för 2,2 mkr så kommer Ni att göra (2,2-1,1=1,1) 1,1 mkr i vinst. Denna vinst ska sedan kvoteras med 22/30 vilket resulterar i 1 100 000 * (22/30) = 806 666,6667 i vinst. Denna vinst om ungefär 807 000 kr ska sedan beskattas med 30 % vilket resulterar i (807 000 *0,3=242 100,0) ungefär 242 000 i skatt som Ni ska betala in.
Slutsats: Om Er far ger Er sina andelar i gåva får Ni sedan skatta 242 000 kr när Ni säljer BR.
Alternativ 3
Denna beräkning utgår ifrån att Ni skulle köpa ut Er fars andel för 2 mkr idag och sedan i framtiden sälja andelen för 2,2 mkr.
Er fars beräkning:
Försäljningspris 2 000 000 kr minus inköp 990 000 kr resulterar i en vinst om 1 010 000 kr. Denna kvoteras med 22/30 vilket resulterar i 1 010 000 * 22/30=740 666,6667 i kapitalvinst. Denna kapitalvinst om 741 000 kr beskattas med 30 % vilket resulterar i 741 000 *0,3=222 300,0 i skatt.
Er beräkning vid försäljning:
Försäljningspris 2 200 000 kr minus inköp 110 000 + 2 000 000 = 2 110 000 resulterar i en vinst om 90 000 kr. Denna kvoteras med 22/30 vilket resulterar i 90 000 * 22/30=66 000 i kapitalvinst. Denna beskattas med 30 % vilket resulterar i 66 000 *0,3=19 800,0 i skatt.
Slutsats: Er far får betala ungefär 220 000 kr i skatt och Ni får, den dagen ni säljer BR, betala ungefär 20 000 kr i skatt.
Viktigt
Beräkningssätten ovan stämmer med de olika förfarandena men viktigt för Er att tänka på är att beloppen som anges i beräkningarna i stora drag kan bytas ut av Er. Det som främst syftas på är försäljningspriset för BR om Er far skulle sälja till Er. Eftersom det inte finns något "fastslaget marknadspris" är det i stora drag upp till Er att sätta ett pris så länge som det är rimligt.
Pröva att sätta in olika köpeskillingar i formeln för beräkning av skatt som redogjorts för ovan och se om Ni hittar ett alternativ Ni tycker passar Er bättre.
Avslutning
Behöver Ni ytterligare hjälp med försäljningen och juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.
Hoppas Ni har fått svar på Era frågor och ser en väg framåt!
Med vänliga hälsningar
