Skattekonsekvenser vid gåva respektive försäljning av bostadsrätt
Hej,
Jag behöver hjälp i en fråga avseende bostadsrätt. Jag äger 10% av en bostadsrätt och min mor äger resterande 90%. Priset vid förvärvet var 1,6 MSEK.
Vi står inför att hon vill överlåta eller sälja sin del av bostadsrätten 90 % till mig.
1. Om hon skulle överlåta 90% som en gåva så:
a) skulle detta inte få några skattemässiga konsekvenser direkt i samband med överlåtelsetillfället eftersom ingen av oss har gjort någon vinst. Korrekt?
b) om jag skulle sälja bostadsrätten vid senare tillfälle, ex. för 3,6 MSEK så skulle jag däremot behöva betala vinstskatt för hela beloppet. Korrekt?
2. Om hon skulle sälja sina 90% till mig = 90% av förvärvat värde: 0.9*1600000= 1 440 000 SEK så:
a) skulle hon inte behöva betala någon vinstskatt pga att ingen vinst är aktuell.
b) om jag skulle sälja bostadsrätten vid senare tillfälle, ex. för 3,6 MSEK så skulle jag behöva betala vinstskatt för beloppet som är skillnaden mellan förvärvspris och försäljningspris: 3 600000-1 600 000= 2 000 000 SEK. Korrekt?
Tack på förhand och tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer här nedan att redogöra för vilka skattemässiga konsekvenser som kan uppstå för det fall att din mor överlåter sin del som en gåva respektive om hon säljer sin del till dig. Avslutningsvis kommer jag ge lite information om hur vinstskatten räknas ut och lite råd kring vad som är bra att tänka på.
Om din mor överlåter sin del av bostadsrätten som en gåva
Det stämmer precis som du säger att en gåva från din mor inte skulle innebära några skattemässiga konsekvenser direkt i samband med överlåtelsetillfället. Detta beror på att vi i Sverige inte har någon gåvoskatt, vilket följer av 8 kap 2 § Inkomstskattelagen. Det som istället händer är att du vid en eventuell försäljning i framtiden betalar vinstskatt för hela beloppet (44 kap 21 § Inkomstskattelagen). Enkelt kan det beskrivas som att du (gåvomottagaren) träder in i din mors (gåvogivaren) position. Detta eftersom din mor genom att ge bort sin del ju aldrig betalar någon vinstskatt.
Om din mor istället säljer sin del av lägenheten till dig
För det fall att din mor överlåter sina 90 procent av lägenheten till dig genom försäljning kommer hon inte att betala vinstskatt, så länge som hon säljer sin del för samma summa som hon betalade för delen vid förvärvet. Vinstskatten utgår nämligen bara på den vinst som gjorts på försäljningen, d v s skillnaden mellan förvärvspris och försäljningspris (=vinsten). Säljer din mor sin andel till dig för 1 440 000 kr kommer hon alltså inte att behöva betala någon vinstskatt.
Din vinstskatt den dagen du säljer bostadsrätten
Om du däremot vill sälja lägenheten i framtiden kommer du att betala vinstskatt, för det fall du säljer lägenheten med vinst. Vinstskatten ligger som jag nämnde ovan på 22 procent. Förenklat är summan du betalar vinstskatt på skillnaden mellan förvärvspris och försäljningspris, men det är inte riktigt så enkelt eftersom det faktiskt finns möjlighet att göra vissa avdrag. Exempelvis får du från vinsten dra av försäljningsutgifter, förbättringsutgifter och kapitaltillskott om du lämnat sådant till bostadsrättsföreningen.
Exempelvis:
Du säljer lägenheten för 3 600 000 kr och drar av inköpspriset på 1 600 000 kr. Du har då 2 000 000 kr i mellanskillnad. I samband med försäljningen har du anlitat en mäklare som tagit 55 000 kr för arbetet, samt haft vissa utgifter för homestyling (fotografering av bostaden, magasinering av möbler under visningen etc.) för 5 000 kr. Dessa kostnader räknas som försäljningsutgifter och får dras av från vinsten. Du har även haft vissa utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på 30 000, som medfört att bostadsrätten är i bättre skick när du säljer den än när du förvärvade den. Dessa kostnader räknas som förbättringsutgifter och får dras av från vinsten. Under tiden du bott i lägenheten har du också lämnat kapitaltillskott på 10 000 till föreningen som varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller finansiering av ny-, till- eller ombyggnader. Även denna kostnad får dras av från vinsten.
Det belopp du ska betala 22 procents vinstskatt på är då
2 000 000
-55 000 (försäljningsutgift)
-5000 (försäljningsutgift)
-30 000 (förbättringsutgift)
-10 000 (kapitaltillskott)
= 1 900 000 kr.
Ett starkt tips är alltså att du den dag du väl säljer bostaden noga undersöker vilka kostnader du kan få göra avdrag för, eftersom du genom avdragen kan minska det belopp du sedan ska betala vinstskatt på. Vilka avdrag du har rätt till kan du tar reda på antingen genom att kontakta skatteverket på deras skatteupplysning (0771-567 567) eller genom att läsa på deras hemsida (se här).
Hoppas att du fått svar på dina frågor! Var det något som var oklart i mitt svar är du välkommen att maila mig på tora.odin@lawline.se. Annars får jag önska dig lycka till!
Vänligen,
