Skattekonsekvens vid delad överlåtelse av bostadsrätt.
Hej!
Jag gick in som delägare tillsammans med yngsta dottern när hon köpte lägenhet. I höstas så tog hon över lånen och ska alltså äga den helt och hållet själv. Vi fick frågan från banken om det är en överlåtelse eller gåva. Jag vet inte riktigt vad skillnaden är och vilka effekter det får för oss nu och i framtiden. Behöver vi skriva några dokument på detta?
Tacksam för hjälp
Kerstin
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att förklara hur överlåtelse av bostadsrätt fungerar. Kort svar finns längst ned.
Lägenheter:
Lägenheter går inte, som många tror, under Jordabalken som reglerar fastighetsöverlåtelser utan går istället under Köplagen och Lag om köp av lösöre. Detta är för att lägenheter inte kvalificeras som fastighet utan räknas istället som lösöre. Den likställs alltså som t.ex. en bil.
Däremot är reglerna liknande vid överlåtelser (köp/gåva). Det måste klart framgå vilken lägenhet som avses och till vilket pris (6 kap. 4§ Bostadsrättslagen). Vidare krävs det att ny ägare accepteras medlemskap i bostadsrättsföreningen som lägenheten är med i (6 kap. 1§ Bostadsrättslagen). Annars blir köpet/gåvan ogiltig (6 kap. 5§ Bostadsrättslagen).
Med detta menas att det ställs krav på dokumentation av överlåtelsen (köpekontrakt). Alltså ska det framgå att man avser överlåta specifik lägenhet till specificerat belopp. Man måste även meddela bostadsrättsföreningen om vem som är mottagaren och denna måste godkännas som medlem.
Vad gäller övriga konsekvenser är de flesta skatterättsliga eftersom gåva eller köp ej spelar roll vid överlåtelse. Jag kommer därför besvara din fråga utifrån denna synvinkel.
Köp/byte konsekvens:
Dokumentationen är densamma oavsett hur den överlåts. Däremot är det olika skattekonsekvenser.
Den vanligaste formen av bostadsrättsöverlåtelse är köp. När en bostadsrätt/lägenhet säljs uppkommer främst skatterättsliga konsekvenser. Bostadsrätten och fastigheter beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1§ och 46 kap. 1§ Inkomstskattelagen). Om man säljer en bostadsrätt är vinsten skattepliktig. Man räknas alltså av omkostnadsbeloppet samt vissa reparationsutgifter och förbättringsutgifter man haft (46 kap. 5–10§§ inkomstskattelagen). Av detta kommer 22/30-delar av vinsten att beskattas med 30% (46 kap. 18§ och 65 kap. 7§ inkomstskattelagen).
Omkostnadsbeloppet är det belopp man betalar för lägenheten/bostadsrätten som står i kontraktet. Denna kan komma att ändas med tiden. Om denna gör det kan bostadsrättsinnehavaren komma att behöva betala mer eller få tillbaka del av insatsen. Äger flera lägenheten tar man insatsbeloppet multiplicerat med sin andel.
Vad gäller övertagande av lån mot banken säger varken bostadsrättslagen eller inkomstskattelagen något av vikt. Det som kan komma att spela roll är att om din dotter tar över samtliga lån kan överlåtelsen komma att ses som ett köp. Beloppet som du tar emot är skuldbeloppet och det din dotter "betalar" är densamma. Däremot bör ingen skattekonsekvens uppkomma eftersom du betalade samma belopp som du fick genom att din dotter övertog ditt lån. Därmed är omkostnadsbeloppet och vinsten densamma vilket ger ett 0-resultat.
Gåva konsekvens:
Om man köper en bostadsrätt för 0 kronor så kommer överlåtelsen att vara en gåva.
Gåva är i Sverige skattefritt enligt 8 kap. 2§ Inkomstskattelagen vilket innebär att din dotter får en inkomst när hon tar emot lägenheten enligt inkomstskattelagen, men som inte ska beskattas. Med detta kommer "kontinuitetsprincipen" att träda in (44 kap. 21§ Inkomstskattelagen). Denna princip innebär att din dotter kommer att träda in i din skattemässiga situation. Det du har som omkostnadsbelopp (insats i föreningen/betalat för lägenheten) kommer din dotter senare att använda som hennes omkostnadsbelopp om hon vill sälja lägenheten.
Exempel om du gav 500 000 för insatsen/priset för bostadsrätten kommer hon lägga till detta belopp jämte sitt omkostnadsbelopp. Om hon också betalade 500 000 kommer totalt omkostnadsbelopp bli 1 000 000 om inte kontraktets insatsbelopp ändras.
Gåva eller köp?
Som sagt kan en överlåtelse av en bostadsrätt involvera båda delarna. Därmed kan det vara svårt att veta vilken del som är gåva eller köp och hur stor del som avser detta. Om marknadsvärdet för din del hypotetiskt var 1 000 000 och hon tog över lån för 500 000 för din andel kommer halva överlåtelse att ses som en gåva och halva som ett köp. Halva överlåtelsen kan därför vara skattepliktig. Man vet hur stor del som är vad genom att ta storleken på lånet dividerat på andelens värde:
Storlek på lån hon tar över (500 000)
-------------------------------------------------= 0.5 (kvotsiffra).
Ditt andelsvärde (1 000 000)
Med denna hypotetiska siffra kommer du alltså att använda 0.5 x omkostnadsbeloppet eftersom de 500 000 som sagt är skattepliktiga vid vinstberäkningen.
Mottaget belopp – omkostnadsbelopp = vinst.
->Om omkostnadsbeloppet är 800 000 totalt för din andel så blir det:
500 000 – (800 000 x 0.5) = 100 000 vinst.
->500 000 blir gåva.
Exempel:
A har sålt en bostadsrätt till sin son B för 900 000 kronor [försäljningspriset]. A köpte den ursprungligen för 600 000 kronor [inköpspriset]. Två motsvarande lägenheter i huset har sålts för omkring 1 200 000 kronor under samma år [marknadsmässigt värde]. Det innebär att A har överlåtit bostadsrätten till ett pris under marknadsvärdet. Eftersom han har överlåtit den till sonen är det sannolikt att han har gåvoavsikt.
900 000/1 200 000 = 75 % av bostadsrätten anses vara såld. 25 % utgör gåva. Därmed får 75% av omkostnadsbloppet användas av A vid avräkning på skatten.
Sammanfattat svar:
På din fråga verkar det röra sig om en blandad överlåtelse. Om din dotter tar över ditt lån kommer detta att ses som ett köp. Vilken är skattepliktig. Om lånet understigen värdet på din andel kommer överstigande andelen ses som en gåva. Jag råder er att tillsammans räkna ut vad lånets storlek är och din andels värde som du vill ge till henne. Använd gärna ovanstående ekvation under rubriken "Gåva eller köp?".
Fordringsrättsligt krävs det dessutom att banken godkänner att din dotter tar över ditt lån.
Vänligen
