Skattefrågor vid överlåtelse av sommarhus
Hej! Jag och min man äger ett sommarhus tillsammans med min svärmor som är pensionär (en tredjedel var). Nu funderar vi på att köpa ut svärmor till en kostnad av 600 000. (Fastigheten är värderad till 1 750000) Kommer hon att behöva betala skatt om hon säljer till oss? Finns det något tips på hur hon i så fall skulle kunna undgå en sådan skatt? Gåva? Lägre pris? Hon kommer inte att kunna göra några avdrag för underhåll osv eftersom fastigheten är relativt ny.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
När man säljer exempelvis en andel i ett sommarhus, får man betala skatt på kapitalvinsten. Denna skatt beräknas något kortfattat som försäljningsintäkten minus "förbättringsutgifter" (till exempel renoveringskostnader och liknande, men är sommarhuset nytt har väl inga sådana kostnader förekommit) samt "anskaffningsutgifter" (44 kap. 13-14 § Inkomstskattelagen). Anskaffningsutgifter är vad man betalade när man köpte egendomen, det vill säga inköpspriset.
Om din svärmor var med och betalade då sommarhuset köptes, kommer hon alltså att få dra av det hon betalade. Om denna summa var 600000 kr eller i närheten, blir det naturligtvis inga större problem med skatten. Det skall också sägas att,om man har fått sin andel av egendomen genom exempelvis gåva, arv, testamente eller bodelning, övertar man den tidigare ägarens inköpspris vid den här uträkningen.
Ett exempel på det sista är följande:
Anders, som inte är gift och bara har barnet Beata, köper en sommarstuga för 950000 kr. Strax därefter avlider Anders. Den enda arvingen är Beata, som bland annat ärver sommarstugan. Hon vill dock inte ha kvar den, utan säljer den efter några månader. Den har då värdet 1200000 kr, vilket också är vad hon får in vid försäljningen. Beata har själv inte lagt ned några pengar alls på stugan, men ändå behöver hon inte betala skatt på 1200000 kr. Hon får nämligen överta Anders inköpspris, vilket gör att hon "bara" behöver skatta på 1200000-950000=250000 kr.
Om det trots allt skulle vara så att det blir fråga om ett högt belopp som din svärmor skall skatta på, blir ju frågan om man kan komma runt det på något sätt.
Att överlåta andelen till underpris (lägre än taxeringsvärdet) kan vara en lösning. När det gäller just fastigheter (alla byggnader är fastigheter i skatterättslig mening, 2 kap. 6 § Inkomstskattelagen) anses nämligen hela överlåtelsen skattemässigt vara en gåva så länge ersättningen inte går upp till minst taxeringsvärdet. Det är dock bara ett slags huvudregel. Gränsen anses normalt gå vid 85 % av taxeringsvärdet, och ni måste alltså betala mindre än 85 % av taxeringsvärdet för att det skall kunna räknas som gåva. Eftersom det rör sig om en andel, skall det naturligtvis vara "taxeringsvärdet av andelen", vilket väl i princip innebär att ersättningen skall ligga under "taxeringsvärdet för sommarhuset" multiplicerat med 0,85/3..
Kort sagt:
Om din svärmor var med och betalade vid köpet av huset, får hon dra av vad hon betalade. Om det ligger nära 600000 kr, blir det förstås ingen stor skatt. Om det exempelvis istället rör sig om ett högt belopp kan skatten undvikas genom att ni betalar underpris som ligger lägre än 85 % av taxeringsvärdet.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Hälsningar,
