Skatt vid överlåtelse av lägenhet, blandat fång
hej! hade tänkt ge gåva (överlåta) en bostadsrätt till min son.jag köpte den i juni 2003 för 450 000 kr. Bostadsrätten är belånad för 800 000 kr( som jag använde som insats för husköp) marknadsvärde enligt boli 1800 000 kr.Vi hade tänkt att sonen ta över lånet och ta över bostadsrätten.
han bor redan där sedan 9 år tillbaka, och jag fortfarande äger den.
undrar hur går man till väga (skattemässig)
hur blir det med tex. försäljning under marknadsvärde?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Först och främst ska jag nämna att gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Det gäller såklart även i ditt fall och du som gåvogivare kommer därför inte beskattas för bostadsrätten när du överlåter den som en gåva till din son.
Övertagande av lånet
Din son får lägenheten i gåva i utbyte av att han tar över lånet på 800 000 kr. Att din son tar över lånet räknas som en betalning, vilket innebär att överlåtelsen inte är en gåva helt och hållet, så kallat blandat fång. 1 800 000 - 800 000 = 1 miljon anses vara gåva, medan resterande 800 000 kr anses vara ett köp.
När det gäller bostadsrätter är det den s.k. delningsprincipen som tillämpas när man ska avgöra hur skatt ska utgå på så kallat. Detta innebär att den del som utgör köpet beskattas, medan den delen som utgör gåva inte beskattas.
Beräkning av din skattepliktiga kapitalvinst
I din situation är uppdelningen följande: Köpdelen är 800 000 / 1 800 000 = 44%, gåvodelen är resterande 56 % av överlåtelsen. Gåvodelen på 56% är skattefri.
Köpdelen utgör alltså 44 % av köpet. Kapitalvinsten på köpdelen beräknas enligt följande. Först tar man fram den del av det du köpte lägenheten för (anskaffningsvärdet) som utgör köp, dvs. 44% av anskaffningsvärdet är: 450 000 x 44% = 198 000 kr. Efter det beräknar man den kapitalvinst du har gjort, dvs. skillnaden mellan (nuvarande) marknadsvärdet och anskaffningsvärdet är: 1 800 000 - 198 000 = 1 602 000 kr.
Du kommer alltså ha en kapitalvinst på 1 602 000 kr, av detta kommer 22/30-delar behöva tas upp i inkomstslaget kapital: 1 174 800 kr med 30% skatt, se 46 kap. 18 § IL.
Formalia
Tänk på att vid gåva av bostadsrätt ska man enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen skriva ett skriftligt avtal, där både du och din son skriver under. I avtalet ska det även framgå vilken lägenhet det handlar om priset. Är det en gåva ska det istället framgå att det inte är något pris. Vill man att den som får gåvan skall ta över lån, skall naturligtvis även det stå med som villkor.
Hoppas att jag besvarade din fråga!
Med vänliga hälsningar,
