Skatt vid överlåtelse av bostadsrätt, blandat fång
Hej ska köpa en bostadsrätt som kostar 2,200,000kr med kompisen jag ska köpa ifrån har banklån på 920,000kr och vill skänka resten till mig. Han vill att jag tar över lånet på 920,000kr sen är det klart.
Hur fungerar det med skatten samt köpet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Först och främst ska jag nämna att gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Det gäller såklart även i ert fall och den del av överlåtelsen som avser gåva är helt skattefri. Däremot gäller andra regler (som jag nämner nedan) i fråga om köp.
Övertagande av lånet
Du får lägenheten i gåva i utbyte av att du tar över lånet på 920 000 kr. Att du tar över lånet räknas som en betalning, vilket innebär att överlåtelsen inte är en gåva helt och hållet, utan så kallat blandat fång. 2 200 000 - 920 000 = 1 280 000 kr anses vara gåva, medan resterande 920 000 kr anses vara ett köp.
När det gäller bostadsrätter är det den s.k. delningsprincipen som tillämpas när man ska avgöra hur skatt ska utgå på så kallat. Detta innebär att den del som utgör köpet beskattas, medan den delen som utgör gåva inte beskattas.
Beräkning av din kompis skattepliktiga kapitalvinst
I er situation är uppdelningen följande: Köpdelen är 920 000 / 2 200 000 = 42%, gåvodelen är resterande 58% av överlåtelsen. Gåvodelen på 58% är skattefri.
Köpdelen utgör alltså 42 % av köpet. Kapitalvinsten på köpdelen beräknas enligt följande. Först tar man fram den del av det du köpte lägenheten för (anskaffningsvärdet) som utgör köp, dvs. 42% av anskaffningsvärdet. Efter det beräknar man den kapitalvinst du har gjort, dvs. skillnaden mellan (nuvarande) marknadsvärdet och anskaffningsvärdet (som är köpdelen).
Ett exempel är om din kompis köpte sin bostadsrätt för 1 500 000 kr, då ser beräkningen ut enligt följande:
Den del av anskaffningsvärdet som utgör köp: 1 500 000 x 42% = 630 000 kr.
Kapitalvinst: 2 200 000 - 630 000 = 1 570 000 kr.
Din kompis kommer alltså ha en kapitalvinst på 1 570 000 kr, av detta kommer 22/30-delar behöva tas upp i inkomstslaget kapital: 1 151 333 kr med 30% skatt, se 46 kap. 18 § IL.
Formalia
Tänk på att vid gåva av bostadsrätt ska man enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen skriva ett skriftligt avtal, där både du och din kompis skriver under. I avtalet ska det även framgå vilken lägenhet det handlar och om priset. Är det en gåva ska det istället framgå att det inte är något pris. Vill man att den som får gåvan skall ta över lån, skall naturligtvis även det stå med som villkor.
Hoppas att jag besvarade din fråga!
Med vänliga hälsningar,
