Fråga om beskattning och uppskov vid fastighetsförsäljning
Min syster och svåger köpte hus 1975, svågern stod som ensam ägare. När svågern dog ärvde min syster fastigheten. Under åren har huset byggts till, kommunalt vatten och avlopp installerats med mera. När
huset ska säljas, kan min syster räkna bort inköpspris och kostnader för renovering, tillbyggnad och övriga
kostnader från försäljningspriset innan uträkning av reavinstbeskattning, eller måste hon betala reavinst
på hela försäljningspriset? Hon har ju varit med och betalat även om hennes make ägde fastigheten på
papperet till 100%. Hon ska köpa ett radhus, kan hon skjuta upp reavinstskatten? Vad kostar det i så fall?
Hon skulle behöva pengarna till att betala nya bostaden. När måste reavinstskatten betalas?
Lawline svarar
-ersättningen för radhuset uppgår till minst samma belopp som ersättningen för huset→ beräkningen av uppskovsbeloppet sker isåfall genom att ta (47 kap. 7 § första stycket 1 IL): husets kapitalvinst + tidigare uppskov
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga på följande sätt. Din syster har ärvt ett hus (fastighet). Din fråga är nu hur beräkning av storleken på skatten vid försäljning av huset görs och om det finns möjlighet att skjuta upp en eventuell skatt på huset genom s.k. uppskov samt om din syster måste betala eventuell extra kostnad för sådan uppskov.
Tillämplig lag
Vad avser de regler som är tillämpliga i din systers fall hittar man de företrädesvis i inkomstskattelagen (IL). Med anledning av att det i ditt fall handlar om beskattning vid försäljning av ett hus så aktualiseras de beskattningsregler som är hänförliga till inkomstslaget kapital och de särregleringar som finns för fastigheter.
Privatbostadsfastighet
Av allt att döma verkar det som att din systers fastighet är en s.k. privatbostadsfastighet.
En grundläggande förutsättning för att det ska vara fråga om en privatbostadsfastighet är att det för det första är fråga om en privatbostad. En privatbostad kan vara ett småhus som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap. 8 § första stycket IL). Vad gäller begreppet privatbostadsfastighet så innebär det ett småhus som utgör en privatbostad och som är t.ex på annans mark eller ett småhus med mark (2 kap. 13 § IL).
Övergång av tillgång genom arv
När det sker övergång av äganderätten till en tillgång från en person till en annan genom arv så sker det oftast ingen beskattning; en sådan övergång anses inte utgöra en avyttring av tillgången och därmed sker inte beskattning. Det som istället sker vid arv är att arvtagaren träder in i arvlåtarens skattemässiga situation vilket kan enkelt förklaras som att vid en eventuell försäljning av den ärvda tillgången så likställs arvtagaren med arvlåtaren rent skattemässigt (44 kap. 21 § IL).
Beräkning av skatten vid fastighetsförsäljning
När din syster säljer fastigheten anses det som att hon avyttrar fastigheten (44 kap. 3 § IL). Isåfall aktualiseras beskattningsreglerna; din syster måste som utgångspunkt betala skatt det beskattningsår som fastigheten avyttras.
Vinst vid en fastighetsförsäljning kallas för kapitalvinst. En kapitalvinst räknas fram genom att man utgår ifrån försäljningspriset och drar av olika avdragsgilla poster (44 kap. 13 och 14 § IL). Beräkningen av kapitalvinsten vid försäljning av din systers fastighet kommer alltså att ske på följande sätt:
+ försäljningspriset
- utgifter hänförliga till försäljningen av fastigheten såsom mäklararvode, homestyling, besiktning, värdering av fastigheten, annonsering etc.
- inköpspriset för fastigheten, lagfartskostnad etc., som alltså din syster eller/och hennes make betalat.
- nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad av fastigheten. Notera dock att hänsyn tages till dessa utgifter endast de kalenderår då dessa uppgått till minst 5000 kr (45 kap. 11 § IL)
- Reparationer och underhåll av fastigheten som hänför sig till det beskattningsår (som fastighetens säljs av din syster) eller något av de fem föregående beskattningsåren, till den del dessa åtgärder medfört att fastigheten blivit i bättre skick vid försäljningen än då den förvärvades av din syster och hennes make (45. kap. 12 § IL) Notera även här att hänsyn tages till dessa utgifter endast de kalenderår då dessa uppgått till minst 5000 kr (jfr 45 kap. 11 § IL)
Notera att utgifter som dragits av genom s.k. rotavdrag får inte dras av igen (44 kap. 14 § IL).
Utvisar detta positivt värde så kommer 22/30 av denna reavinst (kapitalvinst) tas upp till beskattning och 30 % av den kommer att betalas i skatt (45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL)
Uppskov
Om din syster säljer huset med en kapitalvinst om minst 50 000 kr så kan hon genom s.k. uppskov skjuta upp beskattningen av denna vinst givet att några förutsättningar är uppfyllda (jfr 47 kap. 6 § IL). En fysisk person, alltså din syster i detta fall, kan erhålla avdrag för uppskovsbelopp vid avyttring av huset givet att huset anses utgöra en ursprungsbostad och att din syster antingen redan förvärvat en ny bostad eller avser att förvärva en ny bostad. Den nya bostaden måste dessutom anses utgöra en ersättningsbostad (47 kap. 2 § IL).
Ursprungsbostad och permanentbostad
En ursprungsbostad är en privatbostad i en stat inom EES-området och som vid avyttringen är den skattskyldiges (din systers) permanentbostad. En permanentbostad är en privatbostad (se ovan om definitionen av privatbostad) som din syster varit bosatt på under minst ett år närmast före en försäljning eller under minst tre av de senaste fem åren (47 kap. 3 § IL). I din systers fall tolkar jag det som att detta är för handen och huset och lever och äger nu är alltså en ursprungsbostad.
Ersättningsbostad
En ersättningsbostad är t.ex ett radhus som köps i Sverige eller en annan stat inom EES-området (47 kap. 5 § IL). I din systers fall blir ersättningsbostaden samma sak som radhuset som hon tänkt köpa.
Hur stor är uppskovsbeloppet (alltså hur mycket kan skjutas upp)?
Förvärvar din syster radhuset före utgången av det år som hon avyttrar huset och bosätter sig vid radhuset senast 2 maj året efter så ska uppskovsbeloppet räknas på något av dessa följande två sätt givet att:
-ersättningen för radhuset understiger ersättningen för huset beräkningen av uppskovsbeloppet sker isåfall genom att ta (47 kap. 7 § första stycket 2 IL): (husets kapitalvinst + eventuell tidigare uppskovsbelopp) X (ersättningen för radhuset // ersättningen för huset)
Maxtak för uppskovsbeloppet
Uppskovsbeloppet kan max uppgå till 3 milj X din systers andel i fastigheten (hennes andel är 1). Isåfall kan hennes uppskovsbelopp alltså uppgå till max 3 milj. kr X 1 (47 kap. 7 § andra stycket IL).
När ska uppskovsbeloppet beskattas?
Den tid då radhuset avyttras (t.ex säljs) så ska uppskovsbeloppet för försäljning av huset tas upp som intäkt (47 kap. 11 § IL).
Med vänlig hälsning
