Skatt vid byte av fastighet eller ge varandra i gåva
Är tre st vänner som gemensamt äger tre fastigheter. Vill dela upp dem genom gåva så vi får varsin.
En värderad 800, lån 456, taxeringsvärde 517 tkr.
Två värderad 700, lån, 472, taxeringsvärde 388 tkr.
Tre värderad 700, lån, 324, taxeringsvärde 379 tkr.
Alla är renoverade av oss gemensamt och har nya värmesystem.
Ungefär samma övervärden.
Är det möjligt att dela upp dessa som gåva mellan oss och slippa stämpelskatt och andra skattepåföljder? Ingen av oss gör ju någon vinst i verkligheten.
Inköpsprisen är låga då de renoverats.
Värderingen är gjord i samråd med banken som även är med på enskilda lån.
Även om det måste ske genom försäljning så är där ingen vinst i verkligheten.
Hur blir skatteeffekterna då?
Fast vi anser det vara gåva.
Lawline svarar
Byte av fastighet jämställs med köp och försäljning. Var och en av er kommer vid byte att beskattas för era respektive kapitalvinster. Kapitalvinst är i stora drag resultatet av bytesvärdet subtraherat med anskaffningsvärdet, försäljningskostnader och eventuella reparationer och underhåll (senaste fem åren) samt förbättringskostnader. Kapitalvinstbeskattningen uppgår till 22 % av kapitalvinsten. Stämpelskatten uppgår till 1,5 % av det högre av försäljningspris och taxeringsvärde.
Exempel: Inköpsvärde 100 000 kr (anskaffningsvärde). Underhåll förra året 50 000 kr (renovering). Förbättringskostnader 500 000 kr (t.ex. värmesystem). Bytesvärde (försäljningsvärde) 700 000 kr. Kapitalvinsten uppgår i exemplet till 50 000 kr. Beskattningen uppgår till 11 000 kr. Stämpelskatten uppgår till 10 500 kr.
Om ni, efter avdrag för t.ex. inköpsvärde, förbättringskostnader och renovering, inte gör någon kapitalvinst på bytena, så kommer ni inte heller att kapitalvinstbeskattas. Ni får däremot betala stämpelskatt när ni ansöker om lagfart på respektive fastighet.
Om ni mot förmodan gör en kapitalvinst på bytena, så kan ni sänka bytespriset på respektive fastighet, t.ex. ända ner till taxeringsvärdet, för att undvika beskattning. Ju högre ni värderar respektive fastighet i bytena, desto större sannolikhet att ni också gör kapitalvinst.
De negativa skatteeffekterna med att sänka priset vid bytena nu, är att kapitalvinstbeskattningen kommer uppgå till högre belopp när ni sedan ska sälja den fastigheten ni fått efter bytet eftersom inköpspriset är lågt, och försäljningsvärdet kommer vara förhållandevis högt (under förutsättning att den går upp i värde). Ni slipper alltså beskattning nu men får vara beredda på högre skatt i framtiden.
Jag rekommenderar inte att ni ger fastigheterna till varandra i gåva. Det är ett klart kringgående av skattereglerna eftersom en gåva förutsätter att man inte får något i gengäld. I detta fall får man ett hus i gengäld. Det är alltså inte gåvor, utan byten. Skatteverket kommer troligtvis att upptäcka detta och fråga er varför ni inte har tagit upp kapitalvinsterna i er deklaration.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
