Skäl till beviljad andrahandsuthyrning av bostadsrätt
Hej!
Jag och familjen ska precis buda på en bostadsrätt där föreningen säger sig neka andrahandsuthyrning. Ett problem för oss då vi i augusti ska besöka min sambos familj under sex månader i Peru. De har aldrig träffat vår son samtidigt som min sambos farfarär svårt sjuk.
Mina frågor är:
Har de någon rätt att neka uthyrning i detta fall?
Exakt vad är praxis gällande "längre utlandsvistelse"?
Vid eventuell prövning i hyresnämnden, får man hyra ut under väntetiden?
Mvh,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att din fråga rör på vilka grunder en bostadsrättsinnehavare har rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand. För att besvara din fråga kommer jag huvudsakligen använda mig av bostadsrättslagen (nedan förkortad BRL).
Upplåtelse av lägenhet i andra hand
Det som inledningsvis bör framhållas är att en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § stycke 1 BRL). För upplåtelse av den av lägenhet till inneboende krävs dock inte samtycke från styrelsen. Jag tolkar det emellertid som att du och din familj kommer vilja hyra ut lägenheten för självständigt brukande och inte ett enstaka rum varför detta ändå inte blir aktuellt på ert fall.
I ert fall så har föreningen redan nekat andrahandsuthyrning. Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Ett sådant tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 § stycke 1 BRL).
Jag kommer vidare presentera tänkbara skäl för en bostadsrättsinnehavare att upplåta lägenheten i andra hand, men även en förenings befogade anledningar att vägra samtycke.
Tänkbara skäl att upplåta en lägenhet i andrahand
Enligt förarbetena till lagen (prop. 2013/14:142 s. 21) så är utgångspunkten att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Situationer som här avses är när bostadsrättshavaren avser att behålla lägenheten för att kunna återvända efter en viss tid. Kraven på att en bostadsrättshavare ska kunna visa att denne har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten kan sättas lågt.
Typsituationer på när tillstånd kan ges är vanligtvis när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands/på annan ort inom Sverige, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. Om lägenheten däremot inte har använts under en längre tid av bostadsrättshavaren, är planer att t.ex bo på annan ort generellt inte relevanta/godtagbara skäl för en upplåtelse i andra hand.
Observera också att vissa omständigheter inte kan motivera en upplåtelse. En bostadsrättshavare vilja att inbringa hyra för lägenheten är inte enbart ett gångbart skäl för att beviljas tillstånd till andrahandsuthyrning. Detta får betydelse vid köp eller innehav av en bostadsrätt i rent spekulativa syften (prop. 2013/14:142 s. 22).
Tänkbara befogade anledningar att neka en upplåtelse
Bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas mot om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke (prop. 2013/14:142 s. 22). En styrelse kan göra invändningar avseende hyresgästens personliga kvalifikationer, däribland om denne kan förväntas uppträda störande.
Hänsyn kan även komma att tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen, exempelvis att en bostadsrättsförening endast erbjuder medlemskap till dem som har nått en viss ålder.
En andrahandsuthyrning kan även nekas om en sådan kan förväntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden, men även i fall om andrahandsupplåtelsen sker i sådan omfattning att det är svårt att få till stånd en väl fungerande förvaltning i föreningen (den senare anledningen blir framförallt aktuell i mindre föreningar).
Sammanfattning
Det som sammanfattningsvis kan sägas är att hyresnämnden kan bevilja tillstånd till andrahandsuthyrining, beroende på vilka skäl du och din familj har. Att ni ska resa utomlands för att besöka din sambos familj kan vara ett sådant godtagbart skäl. Det är dock upp till hyresnämnden att avgöra. Hyresnämnden gör vid en prövning en intresseavvägning mellan å ena sidan era skäl till upplåtelsen och å andra sidan föreningens anledningar att neka en sådan.
Jag skulle råda er att inte hyra ut lägenheten innan ni fått godkänt av hyresnämnden. Ni skulle i ett sådant fall riskera att förlora lägenheten (7 kap 18 § stycke 1 punkt 2 BRL).
Jag hoppas det gav svar på din fråga och önskar er lycka till i ert köp!
Vänligen,
