Skadeståndsansvar vid vattenskador på bostadsrätt
Jag och min sambo köpte en lägenhet i Stockholmsinnerstad i somras som krävde en genomgående renovering som pågått sedan juli. Under samma tid har en fasadrenovering pågått. Förra veckan fick vi ett brev från styrelsen där vi krävs på skadestånd för en vattenskada som uppstått hos grannen nedanför (vattenskada på tapeten längst med väggen i deras sovrum nedanför vårt sovrum). Styrelsens argument bygger på att de anser att vi ångat tapeten för att få bort tapeten från väggen och detta har medfört at det har läckt in i grannens lägenhet. Problemet är att vi inte ångat tapeten för att få bort den då underliggande vägg bestått av puts, tapeten varit gammal varför vi kunnat riva av den utan större problem. Även om det skulle vara så att vi ångat tapeten så innebär inte denna åtgärd så pass mycket ånga eller vatten att det rinner ned genom golvet till granne. Renoveringen i det rummet och intilliggande rum har inte innefatta något med vattenledningar, element eller liknande då vi enbart slipat golv och lagt på nytt ytskikt på väggar och tak.
Styrelsen argument bygger på ett tekniskt utlåtande som är, enligt vår kännedom, inhämtat in från samma person som driver och äger det fasadrenoveringsföretag som utfört fasadarbetet på fastigheten ifråga. Vi anser att vi inte kan hållas skadeståndsskyldiga då vi inte utfört ångning av tapeter. Vidare anser vi att det tekniska utlåtandet är kan ifrågasättas då det utförts av en person som anses partisk. Detta eftersom en teori om skadans uppkom
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bakgrund
När det kommer till bostadsrätter är huvudregeln att bostadsrättsföreningen ansvarar för allt yttre underhåll; tak, trappuppgångar, fasader etc och bostadsrättsinnehavaren för att inre underhåll. Till lägenheten räknas rummens golv, väggar och tack, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner och ytterdörrar.
Bostadsrättsinnehavarens underhållsskydlighet regleras i bostadsrättslagen 7 kap. 12 §:
”Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick”
Innebörden av underhållsansvaret är dels att vidta de reparationer och underhållsåtgärder som behövs, dels att svara för kostnaderna för åtgärderna. Bostadsrättsföreningens ansvar vid en vattenskada är att riva ut ytskikten i nödvändig omfattning så att skadan kan åtgärdas på ett fackmässigt sätt och torka ut de delar föreningen har ansvar för.
Ansvar vid vattenskador
För att skadestånd ska kunna utkrävas måste föreningen och/eller den drabbade bostadsrättsinnehavaren kunna visa att skadan orsakats av er genom vårdslöshet eller försumlighet. Detta framkommer av skadeståndslagen (1972:207) 2 kapitlet 1 §:
”Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan”
Vanligtvis begås en skadeståndsgrundande handling genom vårdslöshet (eller oaktsamt). Man har helt enkelt inte haft den uppsyn eller iaktagit de försiktighetsåtgärder som handlingen kräver.
Nu påstår alltså bostadsrättsföreningen att ni genom att ånga tapeterna har orsakat en vattenskada. Något som ni inte har gjort. Då ni inte har ångat tapeterna kan inte skadeståndsskyldighet uppstå, eftersom att ni inte har genomfört en handling som sen kan bedömas vara vårdslös. Det krävs så att säga att ni har vållat skadan, och om ni inte ens har genomfört en handling så föreligger alltså inte grund för skadestånd.
Har ni däremot genomfört ångningen måste s.k. adekvat kauslitet visas. Detta innbär kort att skadan skall vara en förutsebar och sannolik följd av oaktsamheten. Att ånga tapeter så att vatten riskerar att droppa ned på grannen uppfyller kravet på adekvat kausalitet. Det får även lov att anses vara en vårdslös handling, förutsatt att ni inte har vidtagit de försiktighetsåtgärder som handlingen kräver.
Det är den som påstår att något har hänt. har att visa att detta något har hänt och även bevisbördan för detta. I ert fall bostadsrättsföreningen. Vanligtvis förs skadeståndstvister i domstol där bostadsrättsföreningen har att visa att ni har agerat på ett skadeståndsgrundande sätt. För att göra detta har man oftast olika former av bevisning, t.ex. det utlåtandet från fasadrenoveringsföretaget. Tingsrätten kommer då göra en s.k. bevisvärdering vilket innebär att de kollar på bevisningen och ser om det räcker för att utdöma skadestånd.Här väger de in om bevisningen kan anses vara "partisk". Ni har möjlighet att komma med motbevisning för att visa att ni inte genomförde ångning, eller att ångning skedde i så liten grad att skadeståndsskyldighet inte kan anses ha uppkommit.
Det bästa i alla lägen är att försöka lösa det mellan parterna (dvs. er och bostadsrättsföreningen), och har man en hemförsäkring kan man få ut kostnaden för renoveringen därifrån. Hör efter med er hemförsärking eller om ni har någon annan typ av försäkring som kan täcka detta.
Med vänliga hälsningar,
