Skadedjur vid köp av bostadsrätt

2017-01-17 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej! Vi har precis köpt en lägenhet i Stockholms innerstad. Häromdagen när jag var i denna tillsammans med en entreprenör för att planera renovering konstaterade jag förfärat att det fanns enormt många pälsängrar i två fönster. Säljaren och mäklaren har inte informerat mig om att lägenheten drabbats av skadedjur. Vad gäller i en sådan fråga? Borde inte säljarens ansvar att informera falla under upplysningsplikten?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Vid köp av bostadsrätt tillämpas bestämmelserna i Köplagen (KöpL). I 17 § 3 st. KöpL anges att fel föreligger om köpeobjektet avviker från köparens befogade förväntningar. Enligt 19 § 3 st. KöpL kan köparen, trots att bostadsrätten är såld i befintligt skick, göra fel gällande mot säljaren om felet är väsentligt. Exempelvis har kackerlackor i en bostadsrätt ansetts innebära att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till köpeobjektets pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta, se NJA 1998 s. 792. Mycket talar för att ett fel föreligger i ditt fall.

Undersökningsplikt

Köparen får dock aldrig som fel åberopa vad denne måste antas ha känt till vid köpet enligt 20 § 1 st. KöpL. Om köparen har tagit initiativ till eller underlåtit att undersöka bostadsrätten trots uppmaning från säljaren, stadgar 20 § 2 st. KöpL att köparen inte får åberopa sådana fel som denne borde ha observerat vid en undersökning. Jag skulle säga att köparen har en undersökningsplikt i de allra flesta fall. Att säljaren uppmanar köparen att företa en undersökning kan exempelvis ske genom att bostadsrätten hålls tillgänglig för visning.

Vilka exakta krav som ställs på undersökningen framgår inte av köplagens bestämmelser. Förarbetena anger att det är den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning. Det finns ett rättsfall (se ovan) där köparna av en bostadsrätt inte upptäckt kackerlackor i en lägenhet, och domstolen ansåg inte att köparna hade försummat sin undersökningsplikt eftersom de inte behövt undersöka skåp och luckor under kvälls- eller nattetid. Med detta sagt är det inte säkert att bedömningen skulle bli densamma i ditt fall där omständigheterna är annorlunda. Utgångspunkten är om du som köpare borde ha upptäckt ohyran vid en undersökning av lägenheten. Om du borde ha upptäckt detta kan du inte åberopa felet, undantaget är om säljaren har handlat i strid mot tro och heder vilket är svårt att bevisa.

Upplysningsplikt

I de fall bostadsrätten säljs med en friskrivning så som befintligt skick eller annat liknande allmänt förbehåll tillämpas 19 § 1 st. 2 p. KöpL i fråga om upplysningsplikten. Bestämmelsen föreskriver att fel föreligger om säljaren inte upplyser om ett sådant väsentligt förhållande som denne måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat förutsätta att bli upplyst angående. Kraven är höga då du lär bevisa att felet är väsentligt och att säljaren måste antas ha känt till ohyran. Det råder oenighet inom doktrinen om denna bestämmelse även ska tillämpas när bostadsrätten är såld utan friskrivning. Rättsläget är inte helt klart.

Sammanfattningsvis skulle jag säga att det är svårt att lyckas bevisa att säljaren har en upplysningsplikt, din chans till exempelvis prisavdrag eller avhjälpande av felet kommer att bero på om du borde ha upptäckt felet eller ej. Jag rekommenderar dig att ta kontakt med säljaren och åberopa felet, och om du vill ta ärendet vidare, ta hjälp av en jurist.

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor!

Vänligen,

Jennifer Parmlind
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1106)
2020-11-22 Förlängning av uthyrning av bostadsrätt i andra hand
2020-11-21 Störande grannar
2020-11-19 Att ha annan boende i sin bostadsrättslägenhet - när krävs godkännande från styrelsen?
2020-11-17 Kan jag köpa en bostadsrätt och samtidigt ha kvar min hyresrätt?

Alla besvarade frågor (86432)