Skadedjur i hyresrätten, har jag rätt till skadestånd?
Hej flyttade precis in i en hyresrätt, och märkte att lägenheten är full med kackerlackor. Min fråga är har jag rätt till någon hyres-sänkning eller skadestånd.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyresavtal regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Av 12 kap. 1 § femte stycket JB framgår att villkor i hyresavtal som strider mot en bestämmelse i 12 kap. JB är utan verkan mot hyresgästen, om inget annat anges. Kapitlet är alltså som huvudregel tvingande, det vill säga, bestämmelserna går inte att avtala bort, eftersom de ska skydda hyresgästen.
I 12 kap. 17 § JB anges att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten också gäller om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Kackerlackor anses utgöra ohyra i lagens mening. De påföljder som kan bli aktuella enligt 12 kap. 11 § JB när ohyra finns i lägenheten är hyresnedsättning, avhjälpande på hyresvärdens bekostnad, uppsägning till omedelbart upphörande, eller skadestånd.
Rätt till skadestånd?
Enligt 12 kap. 11 § punkt 4 JB har hyresgästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse. Det vill säga, har hyresvärden varit försumlig, kan hyresgästen ha rätt till ersättning. Det är ett antal förutsättningar som måste uppfyllas för att en hyresgäst ska ha rätt till ersättning i dessa fall:
1. Hyresgästen ska visa att en brist föreligger. Vidare måste hyresgästen också visa på att en skada har uppkommit genom bristen. Kackerlackor får vidare inte vara ett resultat av dig, utan av hyresvärden.
2. Skadan i fråga måste ha uppstått genom hyresvärdens försummelse. Med detta menas att hyresvärden ska ha varit vårdslös. Om lägenheten är bristfällig, exempelvis genom att den är skadeangripen av kackerlackor och hyresvärden känner till det, ska hyresvärden i god tid vidta åtgärder för att avhjälpa felet. Försummas detta anses hyresvärden normalt sett vara vårdslös. Avgörande är alltså vad hyresvärden har vidtagit för åtgärder i ditt fall.
Hyresvärdens ansvar för skador omfattar både förmögenhetsskador (alltså skador där man förlorat pengar) och person- och sakskador.
Rätt till nedsättning av hyran?
I 12 kap. 11 § punkt 3 JB anges att för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Detta gäller oavsett om du också utnyttjar de övriga rättigheter som gäller vid brister, t.ex. att du utkräver skadestånd. Denna rätt gäller oavsett om hyresvärden har orsakat bristen eller ej, det är alltså fråga om ett strikt ansvar för hyresvärden. Observera dock att hyresgästen som huvudregel inte har rätt till nedsättning av hyran för den tid under vilken hyresgästen betalat utan protest samt utan att ha påtalat bristen. Viktigt är alltså att du tydligt har förklarat bristen för din hyresvärd och motsatt dig kraven på inbetalning av hyra.
Vad ska du göra i detta fall?
Jag tycker du ska förklara för din hyresvärd att yrkar skadestånd enligt ovan nämnda bestämmelser för de skador du lidit på grund av kackerlackorna, samt kräver nedsatt hyra för den tid som hyresvärde sanerar lägenheten. Ett tips är att gå med i Hyresgästföreningen, som kan bistå med ytterligare juridisk hjälp om du skulle behöva.
Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!
Vänligen
