Skada på ytskikt i bostadsrätt på grund av vattenläcka i yttertaket
Hej
Två frågor.
Jag har haft en vattenskada genom ett läckande yttertak i en bostadsrätt där jag har lägenheten på översta våningen . Jag förstår att jag behöver stå för ytskikten i lägenheten och föreningen skall stå för uttorkning, reparation av tak och trossbotten. Under reparationen har ställningar byggts inne i min lägenhet för att stötta upp takfönster och glasskjutpartier mot utsidan. Pga detta har det blivit ytterligare sidor på utskicket inne i lägenheten som måste repareras. Vem står för dessa skador?
Ytskikten som skadats pga vattenskadan är klinkers som måste brytas upp. Var går gränsen mellan utskicket jag skall betala och föreningen skall stå för? I mitt fall om man ser underifrån är uppbyggnaden trossbotten-spånskiva - gipsskiva - flytspackel med ingjuten värmeslinga som är lägenhetens värmesystem - fix - klinker och fog. Vilket skikt skall jag stå för?
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.
Tillämpliga lagrum
Bestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi främst i Bostadsrättslagen (BrL), men även Konsumenttjänstlagen (KtjL) och Skadeståndslagen (SkL).
Ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen
Precis som du säger är huvudregeln att du som bostadsrättshavare ansvarar för de inre ytskikten i lägenheten så som innertak och golv bland annat, medan föreningen ansvarar för gemensamma områden och huset som sådant, 7 kap. 4 och 12 §§ BrL. Detta innebär att det är föreningen som är ansvarig för att yttertaket underhålls i den utsträckning som behövs för att det inte ska gå sönder och börja läcka in vatten.
Vad är inre ytskikt?
Vad som omfattas av de inre ytskikten som du som bostadsrättshavare ska ansvara för finns ibland tydligare specificerat i föreningens stadgar, 7 kap. 12 § BrL. Dessa har inte jag tillgång till varför jag inte med säkerhet kan besvara denna fråga i ditt fall. Generellt sett brukar man dock säga att de inre ytskikten i exempelvis ett badrum är kakel, plastmatta, målarfärg, tapet, väggarna som dessa är fästa på och även fuktspärren som finns där under. Något som du däremot inte ska ansvara för är rördragningar under golvet eller liknande. Det är dock möjligt att föreningen har förmånligare bestämmelser för dig skrivna i stadgarna.
Min bedömning är att du borde kunna argumentera för att föreningen ska stå för skadorna på de inre ytskikten som uppkommit genom vattenskadan från taket, eftersom de har brustit i sin underhållsskyldighet av taket. Det är genom bristen på underhållet som du har fått dessa skador, vilket de bör stå som ansvariga för, 7 kap. 2 § BrL. Detta förutsätter givetvis att man bedömer föreningen som försumlig i sitt underhåll av taket. Skulle man komma fram till att de inte var försumliga eller vårdslösa får du dock stå för denna kostnad själv.
Du skulle dessutom kunna göra ett vanligt skadeståndsanspråk enligt 2 kap. 1 § SkL för den skada som har uppkommit genom föreningens oaktsamhet. Om det blir en tvist skulle detta lösas i domstol, vilket givetvis medför en process som kan bli kostsam varför det bör övervägas noga.
Skadorna orsakade vid reparationen
De skador som uppkommit genom reparationen bör du inte stå för själv. Skador som uppkommer genom reparationen bör åläggas de som har utfört reparationen. Du bör dock hänvisa denna kostnad till föreningen i första hand så får de göra upp detta med företaget som har utfört arbetet eftersom det är de som har anlitat dem. Går föreningen inte med på detta råder jag dig att vända dig direkt till företaget istället och kräva ersättning för skada på grund av vållande från deras sida, 31 § KtjL, men i första hand avhjälpa skadorna, 20 § KtjL.
Ansvar för ursprungligt skick
I den mån föreningen eller företaget ansvarar för skadorna uppgår detta ansvar till ett återställande i det skick som ytskikten hade vid skadetillfället. Den merkostnad som föreligger om det sker en "uppgradering" av kvalitén på ytskikten får däremot du själv stå för.
Råd och avslutning
Om föreningen inte går med på att stå för dessa kostnader så att du blir tvungen att betala för reparationen av ytskikten i lägenheten själv råder jag dig att i första hand kontakta ditt försäkringsbolag eftersom de möjligen kan stå för en del av denna summa beroende på vilket avtal du har genom hemförsäkringen eller bostadsrättsförsäkringen.
Om du vill bestrida ärendet kan du även vända dig till Bostadsrättsnämnden som då kommer pröva tvisten huruvida föreningen anses försumlig i förhållande till taket som lett till dessa vattenskador. En anmälan kostar 800 kr och det kan du göra här. Du kan även vända dig direkt till firman som utförde reparationen avseende skadorna som uppkom då.
Du är också välkommen att anlita en av våra jurister här på byrån för att hjälpa dig med ärendet om föreningen inte är medgörlig. I så fall, eller om du har några följdfrågor, är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag dig ett stort lycka till!
Vänligen
