Ska tidigare fastighetsägare åtgärda vad köpare anser vara fel i fastighet?
Hej, Jag har precis köpt hus och undrar om fasaddekoration ingår? Det är ett fyrkantigt konstverk fastskruvat i fasaden. Tar man ner den blir det ju hål i fasaden. Ska inte dessa hål då rimligtvis tätas och målas över av tidigare ägare?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår dig som att köpet är fullbordat, alltså att fastigheten är överlåten och att såväl köpare som säljare har skrivit på köpehandlingen. Jag förutsätter också att fasaddekorationen satt monterad på fasaden och var fullt synlig vid tillfället för köpet. Sist antar jag att du innan köpet inte påpekat för säljaren att du inte vill ha fasaddekorationen.
I mitt svar tar jag upp relevanta lagregler, en tillämpning av dessa lagregler på ditt fall samt en slutsats.
Relevanta regler
Vid köp av fastighet tillämpas 4 kap. jordabalken (JB).
Köparen har bl.a. rätt till avdrag på köpeskillingen om fastigheten avviker från vad som är avtalat eller om fastigheten annars avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § första stycket JB).
Köparen har rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på säljarens försummelse. Exempel på säljarens försummelse är när hen inte lämnar sådan information till köparen som säljaren borde förstå att köparen nog gärna vill få reda på. Köparen har dessutom rätt till ersättning om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst (4 kap. 19 § första stycket JB).
Köparen har en undersökningsplikt, vilket innebär att köparen inte har rätt att i efterhand peka på fel som hen kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet (4 kap. 19 § andra stycket JB).
I ditt fall
Utgångspunkten för bedömningen om det föreligger fel i fastigheten är vad som står i ditt och säljarens avtal. Skulle avtalet exempelvis säga att fastigheten säljs i befintligt skick, så är fasaddekorationen rimligtvis inte att anses som ett fel i fastigheten. Främsta anledningen är att fasaddekorationen sannolikt är svår att missa. Detta skulle innebära att du inte har rätt till avdrag på köpeskillingen p.g.a. avvikelse från avtal.
Om en bedömning enligt avtalet inte kan göras, så tittar vi på vad du med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med hänsyn till din undersökningsplikt och mitt antagande om att dekorationen satt monterad på fasaden vid tillfället för köpet, så antar jag att du med fog har kunnat förutsätta att fasaddekorationen ingår i fastigheten du köpt. Detta skulle också innebära att du inte har rätt till avdrag på köpeskillingen.
Med hänsyn – återigen – till din undersökningsplikt, så har jag svårt att se dekorationen som ett fel och att detta skulle bero på säljarens försummelse. Detta innebär att du inte har rätt till ersättning för att åtgärda hålen.
Om säljaren särskilt utfäst (lovat eller förpliktat sig) att fasaddekorationen ska tas ned och hålen åtgärdas innan köpet är fullbordat, så har du rätt till ersättning för nedmontering, tätning samt övermålning av hål. Om inte säljaren gjort en sådan utfästelse, så borde du tyvärr inte heller på denna grund ha rätt till ersättning.
Slutsats
Om fastigheten med fasaddekorationen stämmer överens med avtalet, om du med fog kunnat förutsätta att fasaddekorationen tillhör fastigheten vid köpet, om fasaddekorationen inte beror på säljarens försummelse, eller om säljaren inte utfäst att åtgärda fasaddekorationen, så bedömer jag dina möjligheter som små att få fasaddekorationen åtgärdad av säljaren. Kort sagt, om man har köpt en fastighet med fasaddekoration och inte påpekat den som fel eller liknande, så får köparen och säljaren anses vara överens och köparen har har därför inte rätt till någon ersättning eller dylikt.
Jag hoppas du fått svar på din fråga. Om du har fler frågor, så tveka inte på att ställa dem.
Vänligen,
