Ska handpenningen återbetalas om ett fastighetsköp ej genomförs?
Återköpsklausul?
Jag ska sälja en bit mark där det ska uppföras ett bostadshus och garage. Då jag ej vet storleken på byggnaderna får köparen själv ombesörja ansökan om förhandsbesked hos kommunen. Kan man i köpeavtalet ha en återköpsklausul om att köparen får tillbaka handpenning/köpeskilling om de nekas förhandsbesked för bostadsbygge? Finns det någonstans i jordabalken, eller annan lagtext något som stödjer återköp?
Givetvis upprättas en skriftlig köpehandling med uppgifter om fastigheten, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter.
Lawline svarar
Köp av fastighet regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel.
I jordabalken finns det möjlighet att under vissa förutsättningar införa så kallade svävarklausuler/svävarvillkor vid köp av fastighet (4 kap. 4 § JB). En svävarklausul innebär att köpets fullbordan blir beroende av om ett visst villkor uppfylls eller ej. Det utgör alltså en typ av återgångsvillkor/klausul då köpet "svävar".
Under vilka förutsättningar gäller en svävarklausul?
Svävarklausuler måste alltid intas i köpehandlingen, annars är de ogiltiga. Parterna kan alltså inte muntligt avtala om svävarvillkor (4 kap. 3 § JB). Det är därför väldigt viktigt att denna klausul införs skriftligt i köpehandlingen.
Lagen uppställer en tvåårsgräns som innebär att köpets fullbordan eller bestånd inte får göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 3 § andra stycket JB). Om denna tvåårsgräns överstigs blir hela fastighetsköpet (inte bara villkoret) ogiltigt. Denna tvåårsregel gäller dock inte för villkor varigenom förvärvets fullbordan eller bestånd görs beroende av att köpeskillingen erläggs eller att avsedd fastighetsbildning sker, men detta undantag verkar inte vara relevant här eftersom frågan avser förhandsbesked avseende bygglov.
Vad händer med handpenningen om köpet går åter?
Syftet med handpenning vid fastighetsköp brukar vara att säkerhetsställa att köpet kommer att genomföras. Det är ett sätt för båda parter att visa att man har avsikt att fullborda köpet och att avtalet är allvarligt menat. Jordabalken innehåller inga regler avseende vad som sker om ett köp går åter på grund av en svävarklausul, men det följer av allmänna avtalsrättsliga principer att säljaren ska betala tillbaka handpenningen till köparen om köpet inte genomförs. Dock kan säljaren eventuellt behålla delar av handpenningen om köparen har orsakat säljaren skada, och på så sätt fungerar också handpenningen som en säkerhet för säljaren.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis går det att skriftligt införa en svävarklausul som innebär att köpet går åter om köparen nekas förhandsbesked för bostadsbygge, dock får detta villkor inte gälla under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om tiden ej bestämts i avtalet ska den anses vara två år. Det följer av allmänna avtalsrättsliga principer att säljaren ska betala tillbaka handpenningen till köparen om köpet inte genomförs, men det är fördelaktigt att reglera återbetalning av handpenning i köpehandlingen så att avtalsvillkoren blir klara för båda parter.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du är i behov av fortsatt vägledning så kan du också kontakta en av Lawlines jurister: (https://www.lawline.se/boka).
Med vänliga hälsningar,
