Ska garderober ingå vid köp av en bostadsrätt?

Question

Hej!
Har precis flyttat in till bostadsrätt. Vid tillträde märkte vi att säljarna hade tagit med sig garderoberna från lägenhetens två sovrum. Det var garderober som var monterade på väggen och listen vid golvet är borta där garderoben har suttit. Alltså borde garderoberna klassas som byggnadstillbehör. Vi visste inget om att säljarna skulle ta med sig garderoberna. Mäklaren har berättat i efterhand att han har haft information om detta och hävdar att han nämnde detta vid visning men det är inget varken jag eller min sambo som var med kan minnas eller kommer ihåg att vi har fått ta del av. Borde det inte vara så att när det vanligtvis är regel än undantag att sådana garderober ska vara kvar vid köp så ska den informationen ges till oss skriftligen om de ska plockas bort? Speciellt i avtalet. Men i alla handlingar som vi fått så har det inte funnits någon information om att garderober inte ska ingå. Hela prospektet är också fyllt med beskrivning om hur lägenheten har bra förvaring och garderober. Garderoberna är till och med inritade i planritningen i de båda sovrummen. Det kostar en del att ersätta de garderober som funnits på plats vid visning, ersättning som vi vill ha men som varken mäklaren eller säljaren vill stå för. Vem bär ansvaret och hur kan vi ta detta vidare?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är köplagen (KöpL). 

Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.

Köplagen - Vad gäller?

Regler om byggnadstillbehör finns i 2 kap. jordabalken (JB) och i 1 kap. 1 § JB sägs att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter, vilket innebär att bostadsrätter inte träffas av bestämmelserna i jordabalken. En bostadsrätt är alltså, till skillnad från vad många ofta tror, inte fast egendom utan lös egendom. Det är också förklaringen till att köplagen (och inte jordabalken) blir tillämplig vid köp av bostadsrätter, se 1 kap. 1 § 1 st. KöpL. I köplagen saknas dock regler om vad som ska anses ingå i termer av tillbehör till en bostadsrätt varför överlåtelseavtalet (köpeavtalet) kommer att styra den rättsliga bedömningen i det här avseendet. Märk väl att det vid köp av lös egendom inte heller finns några formkrav varför den här typen av avtal inte behöver manifesteras i skrift. Dessa kan således ingås både muntligt och konkludent (underförstått, tyst och/eller genom parternas ageranden). 

I 3 § KöpL anges att lagens bestämmelser inte tillämpas i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna. Det råder med andra ord en tämligen långtgående avtalsfrihet på det här området och det är som sagt fullt möjligt att avtala om saker muntligen. Enligt 17 § 1 st. KöpL gäller att varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning ska stämma överens med vad som följer av avtalet. I lagparagrafens tredje stycke sägs att om varan avviker från vad som föreskrivs i första stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta är varan att anse som felaktig. 

Det föreligger ingen generell undersökningsplikt för köparen vid förvärv av lös egendom enligt köplagen. Men som köpare får du ändå inte såsom fel åberopa sådant som du måste antas ha känt till vid köpet, 20 § 1 st. KöpL. Och om du skulle ha undersökt bostadsrätten före köpet eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får du inte såsom fel åberopa vad du borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Men vid konstaterat fel kan köparen göra gällande vissa felpåföljder, 30 § KöpL, och i förevarande fall torde, precis som du själv är inne på, ett prisavdrag vara den mest rimliga och lämpliga lösningen, se 37-38 §§ KöpL. Utifrån din ärendebeskrivning, dvs. den information som finns tillgänglig i skrivande stund, bedömer jag att du och din sambo rätteligen borde ha kunnat räkna med att få garderoberna i samband med köpet. Kravet på ersättning enligt köplagen ska för övrigt riktas mot säljaren, inte mäklaren. 

En reflektion med anknytning till jordabalkens regler om byggnadstillbehör 

I doktrinen (den rättsvetenskapliga litteraturen) har det framförts olika uppfattningar som i mångt och mycket bygger på att jordabalkens regler om fastighets- och byggnadstillbehör även bör kunna tillämpas i vissa situationer som rör bostadsrätter. En grundläggande förutsättning är att det tvistiga föremålet är fast monterat, utgör en inredningsdetalj och typiskt sett genererar nytta för innehavaren över tid. Det ligger också i linje med 2 kap. 2 § 1 st. JB vari bl.a. anges att till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. 

Och när det gäller bostäder uttalas i andra stycket att det gäller badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling. Listan är dock inte på något sätt uttömmande utan endast exemplifierande. Högsta domstolen (HD) har i sin praxis anfört att en parabolantenn liksom en inbyggd diskmaskin utgör byggnadstillbehör eftersom dessa är (var) vanligt förekommande, ägnade för stadigvarande bruk och tillför nytta alldeles oavsett vem som är ägare till fastigheten, se avgörandena NJA 1996 s. 139 och NJA 1997 s. 699. Detta, förutsatt att en analogi till fastighetsrättens område kan göras, talar än mer för att de fastmonterade garderoberna borde ha ingått i köpet. 

Fastighetsmäklarlagen (FML) - Vad gäller?

I förevarande fall blir bestämmelsen i 3 kap. 12 § FML helt central. Av första stycket följer att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I andra stycket sägs att fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Och i tredje stycket anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta. 

Enligt 3 kap. 25 § FML att om fastighetsmäklaren uppsåtligen (avsiktligen) eller av oaktsamhet (vårdslöshet) åsidosätter sina skyldigheter enligt 12 § ska mäklaren ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen. Om det är skäligt kan skadeståndet dock sättas ned eller helt falla bort. Observera att en köpare som vill kräva skadestånd enligt 25 § ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen inte underrättar mäklaren inom denna tid faller rätten till skadestånd enligt denna lag, dvs. fastighetsmäklarlagen, bort, se 3 kap. 26 § 1 st. FML. 

Huruvida du kan angripa fastighetsmäklaren med stöd av ovanstående låter jag vara osagt i nuläget. Den här bedömningen kräver ytterligare upplysningar ifrån dig. Det kan också vara värt att nämna att trots att det i lagtexten sägs ”fastighet” är lagen tillämplig även på bostadsrätter, se 1 kap. 3 § 1 st. FML. 

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. 

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 8/8 kl. 15.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,