Ska en fastighet värderas till marknads- eller taxeringsvärdet vid arvskifte?
Min dotter som är särkullebarn avled i cancer i juni månad.
Jag har flera barnbarn efter henne.
Min fråga är när jag går bort är det taxeringvärdet eller marknadsvärdet som gäller i den fastighet vi har.
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag vill inleda med att beklaga er förlust.
Vilken tidpunkt är avgörande?
I ärvdabalkens (ÄB) 20 kap regleras frågan om bouppteckningen efter den avlidne. Bouppteckningen är ett dokument som upprättas bland annat för att användas som utgångspunkt vid fördelning av arvet och innehåller information om tillgångar, skulder och arvingar till den avlidne. I ÄB 20:4 stadgas att i bouppteckningen ska tas upp den dödes tillgångar och skulder sådana de var vid dödsfallet. Vidare stadgas att tillgångarnas värde och skuldernas belopp därvid ska anges.
Däremot är det värdet av tillgångarna vid den tidpunkt då dödsboet är utrett som är viktigast. Alltså vid arvskiftet. Det är då tillgångarna ska fördelas mellan arvingarna och/eller testamentstagarna. Arvskiftet kan i vissa fall vara lång tid efter bouppteckningen och den har då mindre betydelse för värderingen. Det förekommer även att parterna (dödsbodelägarna) kommer överens om vilken dag som ska ligga till grund för värderingen.
I lagen stadgas därmed inget särskilt av betydelse för värderingen i detta hänseende. Din fråga handlar dock inte om tidpunkten för värderingen utan vilken princip som ska läggas till grund för värderingen. Även denna fråga är utan svar i lagen.
Vilken värdering ska användas?
Det som istället kan sägas är att tillgångar vid arvskiften generellt ska värderas till marknadsvärdet eller det så kallade verkliga värdet. Detta följer både av uttalanden i propositionen 2004 (s. 24) som ledde till slopandet av arvs- och gåvoskatt samt av ett ställningstagande från skatteverket i samband med denna förändring. I sådana fall används marknadsvärdet men från det subtraheras dock eventuell latent reavinstskatt och uppskattade försäljningskostnader. Det blir därmed det som netto skulle kunna fås vid en försäljning som bör utgöra det lämpligaste värderingssättet.
Skatteverket och tillgängliga lagkommentarer till ärvdabalken uppger dock att avvikelse från att ta upp tillgången till marknadsvärdet får göras på så sätt att taxeringsvärdet får användas när fastigheter tas upp i bouppteckningen. I sådant fall tas fastigheten upp till det taxeringsvärde som gällde året före året för dödsfallet.
Det som i slutändan händer är dock att det är upp till dödsbodelägarna att bestämma hur en tillgång i dödsboet ska värderas vid arvskiftet. Om dina barnbarn är arvingar är de också dödsbodelägare. De kan i sådana fall komma överens om att värdera fastigheten antingen till marknads- eller taxeringsvärdet.
Det bör dock avslutningsvis sägas att det lämpligaste enligt skatteverket är att fastigheter även de tas upp till marknadsvärdet eller det verkliga värdet, som då är marknadsvärdet minus latent reavinstskatt och mäklararvode. Dock så har skatteverket som sagt uttalat att taxeringsvärdet får användas.
Det är således svårt för dig att veta i förväg exakt hur fastigheten kommer att värderas. Dessutom kan avdraget för latent reavinstskatt variera beroende på vem som mottar fastigheten då reavinstskatten kan variera beroende på den personens övriga möjligheter till avdrag.
Sammanfattning
Det sannolikaste verkar alltså vara att fastigheten tas upp till marknadsvärdet med nämnda avdrag. Detta anses vara det mest ändamålsenliga och om en boutredningsman gör bouppteckningen kommer fastigheten mest sannolikt att däri tas upp till marknadsvärdet. Det är då förmodligen även denna värdering som arvingarna kan tänkas använda vid arvskiftet då de fördelar arvet.
Jag hoppas att mitt svar ger än bättre överblick av situationen. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du ställa dessa till min mail Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
