En samfällighetsförenings ansvar i förhållande till medlem och dennes fastighet - Vad gäller?
Hej! Har följande fråga gällande tvist mellan samfällighetsföreningen och mig. Jag är medlem i föreningen sedan 2015 då flyttade in. Har upptäckt då att diket var aldrig rensat och är i jättedåligt skick!!! Har anmält det till ordförande och sekreteraren muntligt flera gånger under 5 års period utan händ nånting !!! Diket började bredda ut sig och jord av min tomt ! Jag har gjort dränage och har besiktning på dränaget - godkänt. Nu de påstår att har gjort olovligen och vill att jag återställer diket i den ursprungliga formen. Har betald hela dränaget själv och är inte ute efter ersättning, utan vill bara att skydda min egendom! Vad har jag för rättigheter?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Allmänna hållpunkter
Utifrån din ärendebeskrivning misstänker jag att det aktuella diket ligger på samfällighetens mark. Generellt kan sägas att åverkan på annans fastighet (mark) brukar leda till skadeståndsskyldighet enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer alternativt till en skyldighet att återställa marken i ursprungligt skick. Men det gäller naturligtvis inte bara dig utan även föreningen i egenskap av fastighetsägare och i förhållande till dig som medlem i samfälligheten. Med fastighet avses för övrigt jord, dvs. marken. Av 1 kap. 1 § 1 st. JB följer att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Exakt på vilket sätt din fastighet, alltså din tomt, tidigare hade drabbats och/eller skadats av det igenfyllda diket är dock inte helt enkelt att utläsa av din ärendebeskrivning.
De grannelagsrättsliga reglerna - Vad gäller?
Den s.k. allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB anger att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Bestämmelsen är som namnet antyder ganska allmänt hållen och är mer att betrakta som ett målsättningsstadgande. Här har lagstiftaren helt enkelt uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får medföra olägenheter för andra. Med andra avses en vidare krets av rättssubjekt än bara de närmaste grannarna varför övriga i området även omfattas. Huvudregeln i förhållandet mellan grannar och övriga brukare är alltså att man ska visa skälig hänsyn till varandra. Hur långt hänsynsplikten sträcker sig är inte helt klarlagt och någon vägledning ges inte heller i lagstiftningen.
Vägledande domstolsavgöranden, dvs. praxis, är också mycket få till antalet. Högsta domstolen (HD) har dock i ett avgörande, NJA 1990 s. 71, uttalat att underlåtenhet att klippa ner en oxelhäck mellan två villafastigheter kan innebära ett åsidosättande av de grannelagsrättsliga förpliktelserna. I det här rättsfallet hade en fastighetsägare mot sin grannes vilja toppklippt häcken i sin helhet varpå den sistnämnda fastighetsägaren väckte en skadeståndstalan. Domstolen anförde att det ankommit på ägaren till oxelhäcken att ombesörja klippningen varför skadeståndsanspråket ogillades. Domen rör naturligtvis en helt annan situation än den nu uppkomna, men den indikerar ändå att det inte verkar krävas särskilt mycket för att man som granne ska göra sig skyldig till försummelse av den allmänna hänsynsregeln. I rättsfallet ger HD uttryck för ett synsätt som enligt min mening bygger på att en objektiv bedömning alltid ska göras avseende någon annans åtgärd (eller underlåtenhet) och huruvida den framstår som skälig med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.
Om samfällighetsföreningen kan betraktas som "granne" på det sätt som avses i HD- avgörandet från 1990 låter jag vara osagt. Klart är i vart fall att föreningens underlåtenhet att vidta underhållsåtgärder när det gäller diket verkar ha medfört vissa olägenheter för dig. Men om några skador uppstod på din fastighet innan dränaget kom till är som sagt för mig ovisst. Men genom en domstolstalan kan ett föreläggande, vilket även kan förenas med vite, riktas mot föreningen. Här kommer dock en intresseavvägning att göras där hänsynstagandet till din fastighet inte får gå så långt att det skulle framstå som orimligt för samfälligheten att uppfylla kraven underhåll.
NJA 1995 s. 720 - Ytterligare ett rättsfall från vilket viss vägledning sannolikt kan hämtas
I HD-avgörandet NJA 1995 s. 720 hade en fastighetsägare i samband med ett bygge lagt igen en bäckfåra (ett mindre dike) genom vilken avrinning av dagvatten skedde från en grannfastighet. Borttagandet hade orsakat skada på den senare fastigheten då stora mängder vatten hade ansamlats på tomten och därmed förstört densamma. Den första fastighetsägaren ansågs ansvarig för de uppkomna skadorna och borde ha vidtagit erforderliga åtgärder så att avrinningen fortsatt hade kunnat ske på ett tillfredsställande sätt. Denne blev därför skyldig att utge skadestånd. Inte heller den här HD-domen motsvarar fullt ut samma situation som den som du befinner dig i. Men såvitt jag kan bedöma talar avgörandet ändå för att samfälligheten borde kunna ses som ansvarig för underhållet av diket och att föreningen dels kan föreläggas att vidta lämpliga skydds- och återställandeåtgärder och dels kan bli skadeståndsskyldig gentemot dig. Jfr även vad som sägs i 19 § lagen om förvaltning av samfälligheter.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan imorgon tisdag den 12/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
