Samfällighetsförening - ändring av avgifter och andelstal
Vi bor i ett bostadsområde som är blandat med flerbostadshus och friköpta parhus samt radhus. De gemensamma ytorna förvaltas av en samfällighet.
Fastighetsbildningen som skedde i början av 90-talet är något av en teoretisk konstruktion som inte stämmer överens med hur området anlades med avseende på häckar, murar etc som tydligt markerar och avgränsar en privat yta intill bostäderna. Ytorna mellan fastighetsgränser och exempelvis gångvägar är inga stora värdefulla arealer utan i typsituationen mindre remsor och udda geometrier som blivit "över".
I stort är boende i området överens om att man inte bör riva dessa element, som tex murar, häckar etc då de utgör en kvalitet för hela området. Likväl innebär dagens situation att vissa medlemmar i samfälligheten i praktiken är med och betalar för något som för dem är otillgängligt.
Kan vi som samfällighetsförening, förutsatt att majoritet finns, själva avtala om förändrade avgifter för att kompensera dem som missgynnas av dagens situation?
Kräver det att vi isf ändrar andelstalen i föreningen och är det isf möjligt utan att göra en lantmäteriförrättning?
Kan samfälligheten hyra ut marken till de berörda fastigheterna?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En samfällighet regleras i lagen om förvaltnings av samfälligheter (SFL), och höjning respektive sänkning av andelstal regleras i anläggningslagen (AL). Jag kommer att dela upp dina frågor och beskriva nedan vad som gäller.
Kan samfällighetsföreningen avtala om förändrade avgifter för att kompensera de som missgynnas av situationen?
De grundläggande bestämmelserna för en samfällighetsförenings verksamhet framgår av stadgarna. Stadgarna och reglerna styr när stämmorna ska hållas och vilken samfällighetsavgift medlemmarna ska betala. Styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen och ska verkställa de beslut som fattas på föreningsstämman. I din fråga skriver du att ni i området är överens om att ni vi behålla murar och häckar då ni anser att det utgör en kvalitet för området. Enligt SFL 19 § ska föreningen vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa, men även medlems enskilda intressen ska beaktas i skälig omfattning.
Avgifter till en samfällighetsförening kallas för uttaxering. Enligt SFL 41 § ska styrelsen innan uttaxering sker upprätta en budget för inkomster och utgifter, som sedan ska godkännas av föreningsstämman. SFL 42 § säger att om inte annat föreskrivs i stadgarna så uttaxeras medlemmarnas bidrag genom att styrelsen sedan upprättar och framlägger en debiteringslängd. En debiteringslängd innebär en förteckning över hur mycket varje medlem ska betala till en samfällighetsförening. Summan i debiteringslängden bestäms av hur stor andel varje fastighet har i objektet som samfällighetsföreningen förvaltar. AL 15 § stadgar att det är vid förrättningen när en gemensamhetsanläggning bildas som grunderna för kostnaderna fastställs. En stämma i en samfällighetsförening har därmed ingen befogenhet att besluta om grunder för fördelning av kostnader för en gemensamhetsanläggning. Stämman kan inte heller besluta om ändringar i eller tillägg till de fördelningsgrunder som fastställts genom en förrättning.
Krävs det att andelstalen i föreningen ändras, och finns det möjlighet att göra detta utan en lantmäteriförrättning?
För att de som missgynnas av dessa häckar och murar så krävs det alltså att deras andelstal ändras. Höjning och sänkning av befintligt andelstal träffas mellan ägare av berörd fastighet och föreningens styrelse. Det krävs inte någon lantmäteriförrättning för detta, men överenskommelsen måste prövas och godkännas av lantmäterimyndigheten för att bli gällande, se AL 43 §. Överenskommelsen behöver innehålla tydliga uppgifter om bland annat nya andelstal och ersättningsbelopp. Klicka här för att läsa mer om detta på Lantmäteriets hemsida, där även en särskild blankett för överenskommelsen finns.
Kan samfälligheten hyra ut marken till de berörda fastigheterna?
Den grundläggande principen är att privat egendom finns på privat mark, och att samfällighetens egendom finns på samfällighetens mark. Detta då marken ska användas på det sätt som anges i anläggningsbeslutet, till exempel som grönområde. Det är alltså inte samfällighetsföreningens eller styrelsens uppgift att verka för någon medlems bästa, utan enbart förvalta samfälligheten med utgångspunkt i anläggningsbeslutet. Om ändamålet inte störs i ett enskilt fall så är det möjligt att upprätta ett nyttjanderättsavtal om stadgarna tillåter. Nyttjanderättsavtalet kan däremot inte skrivas in i samfälligheten, utan skrivs in i de fastigheter som ingår i samfälligheten. Avtalet måste då vara undertecknat av samtliga fastighetsägare. Klicka här för att läsa mer om detta på Lantmäteriets hemsida.
Sammanfattning:
En stämma i en samfällighetsförening har alltså inte befogenhet ändra grunderna för fördelningen av kostnaderna för en gemensamhetsanläggning. Detta beslutas när gemensamhetsanläggningen bildas, och sker då genom en anläggningsförrättning. För att kunna minska avgifterna för de som missgynnas av situationen måste det ske en förändring av andelstalen. Detta går att göra utan en lantmäteriförrättning, men Lantmäteriet måste dock godkänna överenskommelsen.
Om de berörda fastigheterna kan få nyttjanderätt till samfällighetens mark eller inte beror på. Då en samfällighetsföreningen inte kan vara motpart i ett nyttjanderättsavtal så måste detta avtal slutas med de fastigheter som ingår i samfälligheten. Avtalet måste sedan skrivas under av samtliga fastighetsägare.
Alternativet är att ni begär en ändring av gemensamhetsanläggningen, och vid denna omprövning gäller samma regler som när en gemensamhetsanläggning ska bildas. Här kan du läsa mer om detta. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta mig på ebba.thor@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
