Sambos rätt att ta över lägenhet vid separation
Hej jag läser här om vad som gäller om jag äger en lägenhet själv sedan flera år tillbaka (köpt när jag var singel) och nu ska min pojkvän flytta in. OM något skulle hända honom så att han tex blev invalid skulle han då ha rätt till min bostadsrätt vid en ev separation? Jag läser att: "Något som däremot är viktigt att veta om är att det i 22 § sambolagen finns en rätt för den sambon som bäst behöver bostaden att överta denna. Detta gäller även fast bostaden inte utgör samboegendom och detta går inte att avtala bort genom samboavtal. Regeln blir främst aktuell när samborna har barn och den sambo som ska ta hand om barnen mest behöver bostaden av denna anledning. Sambon som får överta bostaden skall däremot ersätta den andra sambon för bostadens värde. " och då är min fråga: Ska han min pojkvän i mitt exempel, som bor kvar då betala HELA bostadsrättens värde till den andra eller bara halva? Eller kan jag vara helt säker på att det inte innebär någon risk att förlora mitt ägande av min bostadsrätt om han flyttar in?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om egendomsförhållandena vid ett samboförhållandes upphörande – samboegendom
När ett samboförhållande upplöses ska, om någon av samborna begär det, bodelning förrättas. Bodelning innebär kortfattat att all samboegendom ska delas lika mellan samborna. (8 § sambolagen) Endast bostad och bohag (exempelvis möbler, men inte en bil) som ägs av någon av samborna kan vara samboegendom. För att bostad/bohag ska vara samboegendom krävs vidare att det förvärvats i syfte att användas gemensamt i samboförhållandet. (3 § sambolagen)
Din lägenhet räknas alltså inte som samboegendom vid en eventuell separation i och med att du ägt denna innan ni hade planer på att bo där som sambos. Skulle du däremot sälja lägenheten och köpa en ny lägenhet där ni gemensamt flyttar in skulle den nya lägenheten vid en eventuell separation betraktas som samboegendom om inte annat föreskrivits i samboavtal (3 § & 9 § sambolagen).
När övertaganderätten i 22 § sambolagen aktualiseras
Om bostaden inte är samboegendom men, som i ditt fall, är antingen en hyresrätt eller en bostadsrätt, omfattas den precis som du skrivit i din fråga av regler om övertaganderätt (22 § sambolagen). Denna regel går inte avtala bort och säger att vid samboförhållandets upphörande har den sambo som inte äger bostaden rätt att ta över denna om hen "bäst behöver den" och övertagandet dessutom kan anses som "skäligt" med hänsyn till omständigheterna i övrigt. Om samborna inte har eller har haft barn tillsammans gäller övertaganderätten dock endast om "synnerliga skäl" talar för det. (22 § första stycket sambolagen)
I prövningen av vem som bäst behöver bostaden är typexemplet att den som har barn anses ha störst behov. Om bostaden handikappanpassats efter den ena sambons behov skulle även detta kunna vara en faktor som talar för att denne har bäst behov av bostaden. I skälighetsbedömningen tas hänsyn till bland annat affektionsvärde (exempelvis om bostaden har anknytning till ägarens släkt) och hur mycket av vardera sambons egendom som är samboegendom och ska ingå i bodelningen. Kravet på synnerliga skäl, som gäller om inte några barn finns i bilden, innebär att övertaganderätten ska tillämpas återhållsamt. Exempel på vad som kan vara synnerliga skäl är att den ena är gravid med ett gemensamt barn.
Ersättning vid tillämpning av övertaganderätten i 22 § sambolagen
I de fall där övertaganderätten tillämpas gäller ett krav på att den sambo som tar över bostaden ersätter ägaren för bistadens värde. Ersättningen kan avräknas mot värdet på annan samboegendom som delas upp i bodelningen, om ägaren kan tillgodoses på detta sätt. I annat fall ska ersättningen betalas med pengar. (22 § tredje stycket sambolagen)
Sammanfattande svar på dina frågor
Om du och din pojkvän bor i din lägenhet som sambos och därefter delar på er, kommer han inte ha någon rätt till bostadens värde. Detta i och med att det som ska delas vid en separation är samboegendom och bostad/bohag som införskaffats utan syfte att brukas gemensamt i samboförhållandet inte är samboegendom. Vad gäller saker du/han/ni köper i syfte att använda tillsammans i samboförhållandet kan ni avtala om att detta inte heller ska ingå i en eventuell bodelning.
Trots att din pojkvän inte har någon rätt till din lägenhets värde skulle han, under speciella omständigheter, kunna ha rätt att ta över bostaden vid en separation (22 § sambolagen). Under förutsättning att ni inte har barn krävs då att han bäst behöver den, att det kan ses som skäligt, samt att det föreligger synnerliga omständigheter – exakt när detta är uppfyllt är svårt att avgöra på förhand, men det kan konstateras att kraven är höga för att han ska ha rätt att ta över bostaden och att regeln används sparsamt.
Om din pojkvän av någon anledning skulle ha rätt att ta över lägenheten enligt stycket ovan är han skyldig att ersätta dig för hela lägenhetens värde. Detta i och med att lägenheten ägs av dig och inte är samboegendom enligt vad jag redogjort för ovan. Skulle din lägenhet vara samboegendom (exempelvis om du säljer din nuvarande lägenhet och köper en annan som ni flyttar in i) är denna samboegendom om ni inte avtalar om annat. I sådant fall skulle din pojkvän lite förenklat ha fått halva värdet genom bodelning och därefter fått lösa ut dig ur din halva.
Hoppas du fått svar på dina frågor! Om något är oklart är du välkommen att höra av dig igen. Skulle du i framtiden vilja ha hjälp att skriva ett samboavtal för att reglera era egendomsförhållanden kan jag rekommendera vår juristbyrå.
Vänliga hälsningar,
