Sambolagen och övertagande av gemensam bostad
Hejsan,
Jag äger en bostadsrätt tillsammans med min sambo. Vi har gått in med lika mycket pengar och vi står båda på lånet. Vi är i separation och har ett gemensamt barn som vi räknar med att ha 50/50 efter att vi flyttat isär. Jag har sedan innan två barn som bor hos mig varannan vecka. Vi har varit överens om att jag ska köpa ut min sambo om jag har möjlighet. Nu har jag fått OK och kan bo kvar. Nu har sambon ångrat sig och vill också bo kvar, eller så får båda flytta. Får vårt barns skull så tycker jag att det vore lämpligt om en av oss kan bo kvar, eftersom barnet är uppvuxen i lägenheten. Vem har rätt att bo kvar när båda kan och vill? Vilka faktorer spelar in? Vem kontaktar man när man är oense?
Tack på förhand.
K
Lawline svarar
Hej och välkommen till Lawline!
Bakgrund
Först kan det stadgas att ni levde i ett samboförhållande i enlighet med Sambolagens (SamboL) regler. I 1§ stadgas att med sambo avses två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll. Med tanke på att ni har ett gemensamt barn samt genensam bostad antas detta ligga för handen. Ett samboförhållande upphör enligt 2§ då samborna flyttar isär och då skall en bodelning enligt huvudregeln i 8§ förrättas ifall någon av samborna begär detta. Vid en bodelning är det samboegendomen som fördelas samborna emellan och skall göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då samboförhållandet upphörde.
Vad som kan påverka en framtida bodelning är således ett samboavtal enligt SamboL 9§. För att ett sådant avtal skall vara giltigt finns det två krav,
1. upprättas skriftligen samt
2. undertecknas av båda samborna.
I ett samboavtal kan det avtalas om bodelning inte skall ske eller att vis egendom inte skall ingå i en bodelning. Detta innebär att ett muntligt avtal/överenskommelse liknande det som skett i din situation aldrig kan utgöra ett giltigt samboavtal och kan således aldrig påverka en bodelning.
Eftersom ni båda äger bostadsrätten tillsammans till hälften var föreligger ett samägande. Detta regleras i Samäganderättslagen och det stadgas i 1§ en presumtion för att du och din sambo äger halva bostadsrätten var, vilket även följer av omständigheterna i din fråga.
Som jag förstår det vill du helst bo kvar i lägenheten och således ”köpa ut” din sambo.
Enligt SamboL 3§ utgör sambors gemensamma bostad, som är förvärvat för gemensamma ändamål som huvudregel samboegendom. Eftersom ni köpt bostadsrätten till hälften var och samäger egendomen kommer den att utgöra samboegendom ifall inget samboavtal föreligger (eftersom inget av undantagsfallen i 4.7§§ verkar föreligga). Dock på grund av er samäganderätt kommer bostadsrätten att, tillsammans med skulder förenade i bostadsrätten, (SamboL 13§), listas till hälften var under er egendom vid en bodelning. Ingen värdemässig skillnad kommer således troligen att medföras. Efter er totala samboegendom värderats skall den läggas samman och sedan delas delas lika mellan er. Vad som sker efter detta är att en lottläggning skall företas (SamboL 16§) som bygger på en behovsprincip. Enligt 2a stycket skall den sambo som bäst behöver bostaden ha rätt att få denna egendom på sin lott genom avräkning (16§) eller betalning (17§) ifall det med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Behovsprövning är inget som är enkelt att företa utan alla omständigheter i ert specifika fall. Den som bäst behöver bostaden kan utgöras av exempelvis en gravid kvinna eller den som huvudsakligen skall ha vårdnaden av gemensamt barn. Även möjligheterna att hitta ny bostad kan tas i beaktning vid denna prövning. Eftersom ni efter separationen planerar att ert gemensamma barn skall bo till hälften hos dig och till hälften hos din sambo finns det inget i omständigheterna som talar för att du skulle ha bättre rätt än din sambo till egendomen. Det tål att upprepas att ert muntliga avtal att du skulle få överta bostaden inte har någon påverkan på en eventuell bodelningssituation (möjligtvis en eventuell skälighetsprövning).
Vem vänder man sig till?
När två sambor inte är överens och tvistar kring bodelningsfrågor kan de vända sig till en bodelningsförättare (SamboL 26§ som länkar vidare till ÄktB 17kap 1§). Detta göres genom att någon av samborna ansöker till behörig domstol (tingsrätt) och domstolen kommer då att tilldela en bodelningsförrättare som kommer utgöras av en advokat som har till uppgift att vara neutral.
Ifall ni inte kan komma överens om vem som skall överta bostaden och ingen gentemot den andra har bäst rätt till bostaden kommer ni att, efter bodelningen, äga bostadsrätten med samäganderätt. Då aktualiseras reglerna i samäganderättslagen och 6§ stadar att varje delägare (alltså du och din förre sambo) om inte annat är avtalat, kan hos rätten ansöka att samägd egendom skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion om inte någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd. Detta innebär att din förre sambo inte kan motsätta sig försäljning utan endast söka förskjutning med försäljningen. Rätten förordnar vid tvångsförsäljningen en god man som skall ombesörja försäljningen av er bostadsrätt som då kommer att säljas till den som lägger högst bud. Detta innebär att det finns en överhängande risk för att någon annan köper er bostadsrätt ifall inte någon av er har råd att bjuda över en eventuell intresserad köpare och dennes bud inte understiger ert lägsta pris. Du önskade att någon av er skulle bo kvar för barnets skull vilket då innebär att detta förfarande inte är att föredra då vem som helst har möjlighet att köpa er bostad.
Avtal?
Frågan uppkommer nu ifall ni, enligt avtalsrättsliga regler, har träffat ett avtal om att du har rätt att köpa den samägda bostaden när samboförhållandet upphört och ni nu äger bostaden gemensamt. Samäganderättslagen är i huvudsak av dispositiv karaktär vilket innebär att den kan sättas åt sidan genom avtal. Enligt omständigheterna i frågan har ni träffat ett muntligt avtal där du har en rätt att ”köpa ut” din sambo från dennes del i den samägda egendomen. Då kan du på avtalsrättslig grund väcka talan om en rätt att köpa bostaden. Detta enligt principen om pacta sundt servanda, som innebär att även muntliga avtal skall hållas så länge det inte finns något formkrav på avtalet liknande det i SamboLagen. Att ett muntligt avtal har träffat kommer ligga på dig att bevisa. Detta är oftast inte enkelt och domstolsprocesser är mycket dyra. Du behöver någon som kan djupdyka i omständigheterna i ditt speciella fall och till ert specifika fall för rådgivning.
Sammanfattning
Du har alltså på olika grunder möjligtvis en rätt att ”köpa ut” din sambo. Det lättaste och billigaste alternativet är såklart att komma överens med din sambo och på den vägen försöka bestämma vem som skall få bostadsrätten på sin lott. Många olika överväganden kommer att behöva göras vid en eventuell rättsprocess och jag rekommenderar dig då att skaffa representation.
Jag hoppas att jag hjälpt dig att erhålla en övergripande förståelse för rättsläget och det går tyvärr inte att ge dig ett tydligt svar på din fråga utan att veta alla omständigheter i just ditt fall. Du är varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se ifall du har ytterligare frågor eller boka en tid med en av våra jurister.
Mvh,
