Samägandeavtal - fördelning av försäljningsmedel
Vi äger lägenhet 80/20. Kan vi skriva ett samboavtal där vi oavsett delar 50/50 på vinsten vid en försäljning. Eller gäller sambolagen, dvs 50/50 oavsett hur ägandeformen ser ut i fastighetsregistret?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur ni ska få till en 50/50-delning av vinsten av en eventuell fastighetsförsäljning, trots att ägarförhållandena är 80/20.
Tillämplig lag
Utifrån din fråga antar jag att du och din partner uppfyller kraven för samboskap, dvs. att ni stadigvarande bor med varandra i ett parförhållande samt har gemensam hushållsekonomi (1 § Sambolagen). Detta innebär att Sambolagen är tillämplig för att besvara en del av din fråga.
Vidare kommer jag även titta på Samäganderättslagen för vägledning.
För er, när det kommer till fråga om fördelning av en eventuell vinst, kommer sambolagens regler bara utgås ifrån vid en eventuell separation. Notera att försäljning av fastighet är en annan sak än en bodelning vid separation. Jag kommer först redogöra för vad som gäller vid en separation enligt sambolagens regler och sedan för vad som gäller vid försäljning under samboförhållandet.
Samboegendom och bodelning
Sambolagen består av dispositiva regler, dvs. utfyllande regler som appliceras såvida ni inte avtalat om annat.
När ett samboskap avslutas ska en bodelning av samboegendomen ske på begäran av en av samborna (8 § Sambolagen). Denna egendom ska sedan delas lika mellan samborna vid en bodelning (14 § Sambolagen). Samboegendom utgörs av bohag och gemensam bostad om dessa köpts för gemensam användning (3 § Sambolagen). Med gemensam bostad ska förstås sådan bostad som köpts/hyrs med syftet att vara sambornas bostad och faktiskt huvudsakligen är det (5 § Sambolagen).
I övrigt ska det vid bodelningen räknas ihop vilka tillgångar som är samboegendom (12 § Sambolagen). Härefter räknas skulder av från vardera sambos egendom. I fall när ena sambon inte kan betala av sina skulder, som inte är kopplade till samboegendomen, med sina egna tillgångar kan en del betalas av med hjälp av samboegendomen. Detta är dock en sista utväg som måste styrkas av den som tar hjälp av samboegendomen för att betala av sina individuella skulder (13 § Sambolagen). Vad som sedan återstår av de totala tillgångarna, när skulderna räknats av, delas lika mellan samborna (14 § Sambolagen). Detta innebär att avbetalning av varje sambos skulder kan resultera i att en av samborna får hjälp av de tillgångarna som skulle delats lika för att täcka sina egna skulder.
I ditt fall innebär detta att den av er som äger mer än den andra av fastigheten skulle kunna betala av sina individuella skulder i större utsträckning med hjälp av samboegendomen än den andra som äger mindre. I och med detta delas inte fastigheten 50/50 i egentlig mening, utan den delas på hälften först efter att en del kan ha tagits upp av skulder. Föreligger det dock inga egna skulder hos någon av samborna, delas den lika er emellan.
Försäljning av samägd fastighet
Vad som gäller vid en försäljning av fastighet under erat förhållande regleras av Samäganderättslagen och avtalsfrihet. Det är nämligen så att så länge inget annat anges så ska ni, som samägare av fastighet, anses äga hälften var (1 § Samäganderättslagen).
I din formulering ovan anges att det i fastighetsregistret står skrivet vad ni har för ägarförhållanden. Det står således skrivet någonstans hur en eventuell vinst skulle fördelats om inget annat skrivs. Då ni inte är nöjda med denna fördelning, i och med att ni vill dela en vinst 50/50, så rekommenderar jag er att skriva ett samägandeavtal som anger er önskan att dela lika på en eventuell vinst. Det är med andra ord avtalsfrihet som råder, där ni själva får komma överens om hur pengarna ska fördelas er emellan.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
