FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet06/02/2014

Säljarens upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom

Hej, Jag har en fastighetsrättslig fråga. Jag undrar huruvida säljaren av en fastighet har upplysningsplikt om byggnaden avviker från byggritningarna? Tack på förhand.

Lawline svarar

Hej!

Det är svårt att besvara din fråga precist med tanke på att det inte framgår på vilket sätt byggnaden avviker från byggritningarna, men i allmänhet gäller följande:

I 4 kap. 10-27§§ Jordabalken (1970:994) finns regler om säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter vid köp av fast egendom. Till stor del är dessa regler dispositiva och kan därmed avtalas bort. 

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men ansvarar för fel som inte är upptäckbara, s.k. dolda fel. Det innebär att han riskerar att bli skadeståndsskyldig för det fall han svikligen undviker att informera om fastighetens brister, eller för det fall han är försumlig och undanhållt ett för köparen åberopbart fel som inte var upptäckbart vid en normal undersökning. Se bl.a. NJA 2007 s. 86.

Köparen har som huvudregel en långtgående undersökningsplikt gällande fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av en tillräckligt kunnig person, se 4 kap. 19 § 2 st. JB. Detta område regleras av omfattande praxis.

Undersökningsplikten kan utökas vid misstanke om fel, t.ex. vid symptom på vattenläckor såsom mögel. Likväl kan undersökningsplikten reduceras om p.g.a. säljarens utfästelse eller garanti om ett visst förhållande. Se bl.a. NJA 1983 s. 858 om hur en av säljaren lämnad uppgift rörande fastighetens areal innebar en utfästelse som befriade köparen från undersökningsplikt i detta hänseende, såvida det inte fanns andra omständigheter som talade emot detta. För att en utfästelse ska anses föreligga krävs i regel att den muntligen eller skriftligen har kommit till klart uttryck i samband med köpet, samt att den har gett köparen anledning att utgå från att säljarens uppgift stämmer. Ju mer preciserad uppgiften är från säljaren, desto mindre undersökningsplikt från köparen.

Säljarens upplysningsplikt beror med andra ord på hur långtgående köparens undersökningsplikt är och omständigheterna i det specifika fallet.

Med vänliga hälsningar,


Lawline RådgivareRådgivare